当前，政策力度不变，但成交量下跌，优惠力度开始加大

南方都市报8月19日讯 你捂着房子，我揣着票子，一起找寻交易“天堂”，但翻山涉水始终未找到通往“天堂”之路，还不断遇到限购、限贷、限价……等磨难中国有哪些跨国企业，电闪雷鸣、山雨欲来，敢问路在何方？下半年楼市将走向哪里？

那些期待着调控松绑后楼价报复性反弹的人们，说不上绝望，但在当前，至少是失望的：增城限价3个月，没有偃旗息鼓，限价令继续执行；银行限贷、停贷原本还有变通，可如今连首次置业者也受到波及；楼价遭受打压的同时，政府又开出天量保障房建设大计，双轨制开始发威……

楼价一天不降，调控一天不松，政府向世人昭示着这番决心。

“N限”政策给力，甚至波及首次置业者

“负面”典型很快被揪出，并受到严罚，相关部门的防范措施也进一步加强，调控政策从严执行的决心和力度逐步显现。

细心留意不难发现，今年的调控政策与以往大有不同，政府不再单线条地在调价上发力，打出了一套全方位的“组合拳”，除了限价、限购执行力度加码，银行信贷不断收紧之外，保障性住房政策也紧紧跟上。

今年年初，国务院出台新国八条房地产调控政策。此后不久，广州、佛山相继制定“限外”、“限购”政策，不仅对第三套房说“不”，还对非户籍人士购楼设了一道门槛，若不能提供一年以上的社保证明或纳税证明，将没有购房指标。

然而，和以往每次调控政策落地后一样，总有人会怀疑它的执行力度，并想出巧妙的变通办法。

4月底，有广州媒体暗访发现，限购、限外之后，办理虚假纳税和社保证明进行骗购的“办证”业务很快应运而生，不仅中介可以为想买二手房的外地客人代办纳税证明，开发商也会为一手买家办证指路，买家花上2800元便可办理一张虚假的纳税证明。但这一次，“负面”典型很快被揪出，并受到严罚，相关部门的防范措施也进一步加强，调控政策从严执行的决心和力度逐步显现。

“这一波调控，可以看出政府的决心，只要房价不降，调控的目标就还在。”戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文如此概括。事实上也确实如此，在增城限价3个月期限满时，增城有关方面表示，限价令仍将执行。房产对阳光家缘的数据统计显示，限价3个月以来，增城楼价已经比限价前降了两成。

如果说限价、限购只是把投资者作为主要“打击”目标的话，限贷政策的不断加码，甚至已波及到了首次置业者。今年4月，广州尚有部分银行通过变通的手法帮客户操作第三套房贷，但到了7月初，银行房贷则开始全面收紧，农业银行、建设银行以及邮政储蓄银行的部分网点暂停二手住宅贷款的现象，且无论是一套或二套都已无法贷到款。而在一些尚未暂停二手房贷款业务的国有银行，贷款利率却被不同比例地上浮了，购房者无论首次置业与否，都需要承担上浮10%～30%不等的利率。

对此，资深房地产专家韩世同分析，在信贷收紧的情况下，银行会选择影响面较小的决策来做反应，拿小客户“开刀”。但与此同时，也有人认为限贷政策已“走火入魔”，原本最需要贷款的首次置业者，却在严厉调控之下，与二次甚至多次置业者享受了同等“待遇”。

就在一线城市限购尚没有放松的情况下，二三线城市又传来即将限购的消息。韩世同预计，今年下半年的楼市调控将会持续收紧。

两条腿走路，天量保障房发力

广州市住房保障办的有关负责人表示，在解决在册的低收入家庭住房问题后，广州会重新调整标准，放宽条件，扩大保障房的覆盖范围。

政府在保障性住房发力不够，一直深受业内人士诟病，且被看做是楼价调而不降的一个主要原因。

今年，广州政府开始着力两条腿走路，制定出8.5套保障房的天量建设计划，这8 .5万套保障房建设量，占全省31万套总量的1/4强。从筹建住房类型上看，公租房是今年广州保障房建设的重头戏，有4 .65万套，占总量的5 7 %.今年广州还将建设廉租房0 .65万套、经适房0 .8万套、限价房0 .23万套、拆迁安置房1 .82万套。完不成年度建设任务的区、市主要领导，将一律问责。

“目前广州保障房比例10%还不到，某些特别高的年份也仅达到了5%左右。”中原地产项目经理黄韬预测，如果保障房覆盖到大多数人群，甚至外来工也覆盖到了，那么未来楼价肯定会趋于平缓，甚至是下降，如果限购政策也不改变的话，高档楼盘的投资性便会随之下降。

数量如此之巨的保障房开工，意味着受保障人群的不断扩大。广州市住房保障办的有关负责人表示，在解决在册的低收入家庭住房问题后，广州会重新调整标准，放宽条件，扩大保障房的覆盖范围。

不过，黎庆文认为，虽然广州有很多保障房奠基、动工，但现在还未上市，等保障房大量上市时才是房价缓和的时候。“按照温家宝总理的要求，市场上一手住宅供量中保障房的比例要达到20%，现在广州离这个目标还很远。”

保障房有望解决中低入收入群体的住房问题，而土地供应量的增大，则有望改变长久以来广州楼市供不应求、卖市主导市场的局面。

今年，广州市市辖10区计划将出让商品住房用地3 .37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。除正式计划外，市辖10区今年预安排了4 .47平方公里的商品住房用地，以及3 .3平方公里的商服用地，将根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。此与同时，广州三旧改造工作的推进也使得土地供应加码，未来大把“靓楼”可期。

推货量井喷，发展商促销“抢跑”

合富辉煌市场研究部监测显示，8、9月广州预测的实际推货量将超过15000套，相比今年1-7月份，供应量大幅度增加。在新一轮限购压力驱使下，多个楼盘开始打起“优惠牌”。

在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，下半年中央调控的决心、方向和力度不变，下半年供应量增加，货币政策的影响对投资需求和刚性需求都有抑制，需求量的下滑加上供应量的增加，房价会趋于平稳，更多的项目会出现价格下降。

合富辉煌市场研究部监测显示，8、9月广州预测的实际推货量将超过15000套，相比今年1-7月份，供应量有大幅度增加的现象。“为了加快资金回笼，8、9月成了‘金九银十’前的小推货高峰。

“优惠促销”是开发商“抢跑”时的杀手锏。在新一轮限购压力驱使下，多个楼盘开始打起“优惠牌”，如天河豪景现正接受V IP登记，交纳5万元，成功认购开盘当天可抵10万元，另赠送5克金条；荣翠轩诚意登记，开盘额外9 .5折优惠；逸泉韵翠商业贷款9 .2折优惠；凯粤湾除了新中会会员的专有折扣外，还另有9 .3折加9 .6折的双重优惠；新塘新世界花园更是推出特惠“一口价”单位，每套最高优惠达31万元！

“在房地产政策综合影响下，一手房成交持续下滑使房企资金链发生中断，尤其是银行等各种融资渠道收紧的情况下，房企‘以价换量’是比较好、也是必然的选择。”广东工大房地产高级经济师申格联认为。

下半年面临库存压力。美联物业预测，广州下半年有近50个新项目上市，以及超过80个旧项目推出新房源，随着新增供应陆续上市，库存的积压增加以及政策的叠加效应的显现，下半年迎来新一轮降价潮将是大概率事件，“如一贯采取快速销售策略的万科地产，其位于南沙的万科府前一号，以及碧桂园豪庭或将实施低价入市的销售策略。“

一、二手楼成交下滑，豪宅滞销

阳光家缘网签数据显示，今年7月份，广州十区二市一手住宅成交量为5664套，与6月份的7149套，环比下滑了20.8%.

在多轮房产调控政策重压下中国评论网，一手房成交量出现逐渐下滑的态势，个别区域甚至出现暴跌的现象。在此影响下，二手房市场同样“难销”，业主放盘价明显下滑。

根据房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，今年7月份，广州十区二市一手住宅成交量为5664套，与6月份的7149套，环比下滑了20.8%.去除增城和从化，7月份广州全市十区住宅成交套数则为3638套，环比上月的5026套下降了27.6%.中心区域成交降幅更加明显。数据显示，广州中心六区7月份一手住宅成交套数为896套，环比降幅达40.9%.

豪宅市场整体成交也不容乐观。仲量联行的数据显示，今年第二季度，广州豪宅出售仅372套，成交量环比大跌35%.在宏观政策下，一向坚挺的豪宅市场在第二季度也出现成交萎缩的现象。

仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪分析，持续严厉的楼市调控政策，导致住宅市场表现平淡。“由于政策的负面影响主要集中在高端住宅项目，因此，豪宅市场受到的影响相对而言较大，出现滞销的现象也在所难免。”

二手房市场成交情况也不怎么尽如人意。根据美联物业全国研究中心统计，今年1-6月，广州市二手住宅成交面积约为340万平方米，与去年同期相比减少21%.在一系列调控政策打压下，广州二手住宅市场成交量表现低迷。

“高温”房价正慢慢“退烧”

广东工大房地产高级经济师申格联认为，楼价拐点将会在明年年初显现，房价跌幅预计会在15%-20%.

处于“高温”阶段的房价，正在慢慢“退烧”。据统计数据显示，“穗版细则”出台满5月后，广州一手房月成交量再次出现环比下跌的现象，中心六区的成交量甚至出现六成的跌幅。抽查的100个在售主流楼盘的成交均价中，虽然有26个楼盘呈现价格上涨趋势，但有74个楼盘则价格无大变化或者呈现降价趋势。

从7月份来看，广州全市十区二市一手住宅成交均价从上个月11488元/平方米下降至11152元/平方米，降幅达3%。中心六区成交均价则为19457元/平方米，环比下降2%.

不仅广州房价出现下滑韩国跨国企业，全国多个城市也出现房价下跌的现象。来自中国指数研究院的数据显示，今年7月全国100个城市住宅均价为8874元/平方米，虽然较6月微涨0 .21%，但涨幅明显减小，创去年9月份以来新低。更为人关注的是国有企业跨国并购，有33个城市住宅均价环比下跌，这是去年9月以来下跌城市数量最多的一个月。

中地行传播事业部总监吴荣超认为，上半年调控效果持续显现，下半年调控再度加码的风声不断，房地产市场形势又见严峻。“开发商在今年下半年必将推出新一轮的促销，郊区由于短期货量集中而竞争剧烈，将会出现一定的实质性让利。”

广东工大房地产高级经济师申格联认为，持续高压的调控态势正使楼市降温，随着商品住宅库存压力增大，开发商资金链日趋紧张，穗京沪等一线城市房价松动迹象将进一步明显，房价有望加速步入下行通道。“楼价拐点将会在明年年初显现，房价跌幅预计会在15%-20%.”

《黄金楼市》认为

广州上半年供应与需求基本相当，库存量的消化时间（约7个月）略高于通行标准，总体比较均衡。但在大调控背景下，房价已经有区域性下跌或月度性下跌，这种下降趋势将会持续。

针对有住房刚性需求的买家、二次购房者可以盯紧一些“抢跑性”楼盘，如市区一些价格相对有优惠的楼盘，以及增城、南沙、花都等区域新盘较多的区域出手。而对首次置业者而言，随着保障房的覆盖面呈现扩大的趋势，将来可能会符合条件的首次置业者不妨等等看，保障房是不错的选择。

城市价值

城市居住价值逐渐提高成惟一亮色

近几年，广州的市容市貌、城市价值等逐渐提高。由北京国际城市发展研究院历时五年跟踪研究编著的《2006-2010中国城市价值报告》显示，广州城市价值指数位居我国城市价值排行榜第四位，仅次于深圳、上海和北京。其中，城市生活质量指数仅次于深圳，位列第二位。城市综合竞争力指数与城市品牌价值指数分别位列第四位。

《报告》同时指出，广州的城市生活质量指数高于前十名城市的平均水平。在生活质量指数衣、食、 (责任编辑：佚名)