8月15日，龙湖地产发布2011年中期业绩报告。今年上半年，龙湖地产实现合同销售额182.6亿元，较2010年同期增长74.1%，实现全年销售目标400亿元的45.65%。

上半年，龙湖地产销售总建筑面积146.7万平方米，同比增长99.1%；营业额78.5亿元，上升113.8%；归属于股东的溢利25.2亿元，增长14.5%。

上半年龙湖在成都和宁波新增两幅土地，规划建筑面积约239万平方米，土地单价仅为908元/平方米。截至6月30日，龙湖整体土地储备为3325万平方米，而土地单价由年初的1935元/平方米进一步下降至1778元/平方米，土地单价在签约销售单价的占比仅为14.3%。

在债务融资方面，龙湖地产在境外完成了7.5亿美元债券融资及2.5亿美元银团贷款，上半年整体平均债务成本为6.04%，较同期央行基准利率为低。截至6月30日，集团在手现金超过人民币126.3亿元，净负债率为56.6%。

龙湖地产认为，下半年的市场将继续受宏观调控影响，限购政策将推广到更多二三线城市，而改善型自住需求仍然强劲，因此公司将积极安排多元化的产品布局，适当增加商业立项项目的销售，以减少限购政策影响。

同日，龙湖地产发布公告称，公司董事长吴亚军辞任CEO一职，该职位将由公司执行董事邵明晓先生接任。对此，吴亚军表示，董事长与CEO的分工是为了使公司更机构化、职业化和专业化。分工后，董事长将专注于六大职责板块，CEO将聚焦具体运营。

以下为龙湖地产2011年中期业绩会现场问答实录：

现场提问：龙湖上半年在北京的销售取得比较好的成绩，这是什么原因？你们预计下半年政府调控措施将会持续，在这样的情况下公司能保持一定的增长吗？

邵明晓（龙湖地产首席执行官）：今天上半年其实我们在北京市场的表现还是非常不错的聚焦摄影，主要原因有几个：

第一，对节奏把握还是非常清晰，因为我们在1月份就销售了将近20亿，在1月份最重要的窗口期央视聚焦非法传销，在调控之前。

第二，在北京我们无论是区域和产品的布局，这两个纬度都还不错，我们在顺义、通州、海淀，包括在朝阳区都有项目在销售，区域匹配比较合理，产品结构也非常合理。我们的产品线比较长，有花园洋房，也有一些低密度产品。

第三，在北京龙湖还是有相当的品牌的影响力。

所以综合几个方面，尽管上半年北京调控非常严厉，但是我们在北京的团队还是取得了非常好的成绩。

吴亚军（龙湖地产董事长）：北京上半年已经实现了全年销售的60%，我们认为，下半年的调控政策不会放松，只会更紧，可能大家也知道了，调控限购政策已经向二三线城市蔓延中国评论网，我们也充分估计了对未来的困难，会有应对措施。

第一，我们会加大布局力度，比如像刚刚开盘的烟台这种新城市的项目，开盘成功，正好处在不限购的城市。

第二，在不限购的区域加快销售，比如像在沈阳的郊区是不限购的。

第三，做一些不限购的产品。比如我们马上要在成都开盘的时代天街项目，是商业物业项目，所以销售也不会受太大的影响。

我们基本的策略就是在不限购的区域、城市加快布局，在不限购的区域加快推盘，打造不限购的产品线。所以，对于下半年的推盘量和去化量，我们还是有信心的。

在2008年行业最低谷的时候，龙湖的去化率是65%，而我们估算今年下半年的去化是按照60%来计算的。在60%去化率的情况下，完成全年的销售是没有问题的，所以我们不需要下调任何销售的预期。

现场提问：邵总新上任，俗话说新官上任三把火，邵总的三把火是怎么样的，目标和计划是怎样的？

邵明晓：我以前是负责龙湖北京地区业务的，今年年初调到集团工作，已经开始协助吴总做一些集团的业务，还有负责商业地产，当然也参与了今年3月份的发债。

对于“新官上任三把火”，应该这样说，龙湖很有特点，我们的战略是比较持续和清晰的，不会在一些时点上过分强调一些动作。当然这我和吴总之间有一个分工，我除了参与战略制订之外，更多还是在于执行。龙湖能发展到今天，除了战略清晰之外，还得益于非常强的执行力。

所以未来我们一定还要坚守货如轮转的高周转策略，同时还要管控好土地成本和资金成本；另外适度的发展一些投资性物业，坚定不移地做好产品和服务，把我们客户的满意度进一步提升。这些都是龙湖一贯的战略，我们会在这些纬度上进一步把执行做得更坚决。

从我自己来讲，还是非常有信心的。

现场提问：下半年龙湖会不会有一些大规模推盘的计划？上半年公司的住宅项目比较少，商业、度假产品比较多，下半年公司推出的产品会以什么业态为主？

韦华宁（龙湖地产首席财务官）：我们全年的推盘总量是600多亿，今年上半年推出260亿，卖掉了183亿，剩下的加上下半年新推的340亿，整个下半年约有400亿可供推售。当中差不多63%是新盘或者是老盘新推，我们整个销售的弹性是非常大的、有保障的。

第二个问题是业态，实际上今年整个含量里面对于旅游和商业项目这部分的业态，在整体中大约是占10%-15%，差不多有60-80亿的货量是属于商业业态的形式。值得注意的是，在今年上半年183亿的销售里面，我们其实是有53%是来自于受限购的项目，这得益于龙湖的品质、口碑、品牌。

吴亚军：下半年仍然是以住宅为主，而且限购的刚需产品也是龙湖推售的主力品种。

现场提问：在下半年400亿的推售当中，有多少是不限购的产品，能不能说一下大概的比例吗？现金流的管控情况如何？

韦华宁：在今年整体的产品里面，限购和非限购的产品都是差不多6：4左右。有60%左右的限购，40%会在一些不限购的区位或者城市案件聚焦，还有一些以不限购的形态，比如商业项目这部分的产品。

整体的现金流管控我还是希望大家关注两个事情：第一个就是，实际上我们低成本资金的获得跟现金流充沛是多少是有密切关系的。因为只要缺钱就会求银行借钱，一旦求银行借钱就不可能低成本，这之间是有必然的联系。

在公司经营的这么多年，我们一直都把现金流的安全当做财务运营里面重要的基本策略，一旦我们预测到未来24个月-36个月，在任何一个时点上某个新的投资，会压跨我们最低的现金投算，我们就会停止投资，所以我们整个现金流的水平是非常健康的。今年上半年大家看到我们的销售同比增长了74%，再加上完成发债，所以实际上我们现在的现金余额比去年年底又增长了将近20%。

在这样波动的市场里面，我们觉得应该保持比较充分的现金，控制好成本。实际上房地产长期来看是一个资金成本的问题，所以这是坚持的最基本的底线。越是波动的时候，越容易让人感到困惑，但是一定有一些最基本的策略是值得坚持的。

现场提问：下半年龙湖会不会大规模买地，大约投入多少钱？

吴亚军：目前拿地的机会比较多，比如说很多地方政府邀请我们进入该地，而且公司在各个地方也有很好的口碑，客户也有，所以很多机会。但是我们会严守几个重要的策略底线：第一是我们的占比；第二是现金流是否承受得起；第三就是市场的波动，对我们收入的影响，或者融资状况。

我们的投资团队做到了在买一块地的时候给我们准备三块地，这就让我们在恰当的时机去拿最想拿的地。因为龙湖土地储备足够开发，公司的目标就是保证3-7年的开发量就够了，再多可能难以把握，但是太少也会影响公司的发展。

现场提问：下半年会去哪里拿地呢？

吴亚军：没有一个特别要去的地方，其实一线跟二线都可以，只要符合我们的战略。

现场提问：上个月的配股没有成功，为什么会趋向配股的方法去融资，是不是因为现在觉得股价已经很高了，还是因为有其他的原因？

张艳（龙湖地产投融资中心总监）：实际上龙湖上市以来表现一直不错，股东也非常认可，但是存在一个问题，就是虽然实市值很大，但是流动性偏低，很多股东持有股份不出售。所以很多的投资者，特别是一些还没有成为龙湖股东的资金会经常来公司聊，很希望能够买到我们的股票，促进一下流动性。公司其实也考虑了很久，因为公司其实非常关注股东的利益，而且希望能够实现公司发展跟股东利益有一个很好的平衡和共赢。

前一阶段我们做了一次配股的尝试，应该说是只是一个尝试。当天因为前一周估价非常好，一度上升到14.16元，随后又回落了一点，那天是在13.7元多。我们觉得以龙湖自己的判断，觉得不是最高点，我们不希望在最高点配股，就是希望给股东一点盈利的空间。

而且我们对自己半年报的业绩还是非常有信心的，与此同时我们也看到有一些比较好的投资机会。刚才吴总也提到，实际上过去的三周之内我们拿了三块地，这些地大家都是处于非常好的位置，包括像上海虹桥，不是在这种市况下很难拿到。所以我们觉得拿这些地对公司的长远发展和股东利益都是非常有好处的。

那天整个市场给我们的反馈一开始太乐观了，包括投行都觉得很久都没有公司做配股了，报价就特别乐观，甚至报到当天收盘价的零折扣，当时比较主流都在3%-6%之间，公司觉得这个价格也还不错，也就开始做。

不过股东的反响不是特别热烈，加上那天欧洲市场下跌了3%，市场的情绪相对波动，公司发现配股好象不是每个人都高兴，觉得就不做了，因为做这些选择还是希望最后不要配了之后还要被骂，这样我们觉得不是共赢的结果。

后面很多投资者都跟我们说，实际上如果时间留得充裕一点，或者在多给两个点的折扣，肯定是特别好的一个结果，但是公司就觉得还是希望出来的价格是一个对公司发展和对新老股东都是一个不错的价格，我们才做这个选择。

现场提问：跟穆迪的报告有关吗？

张艳：穆迪的报告在之前已经出来了，只不过媒体的朋友可能还没有渲染得这么充分。因为看报告全文的话就可以看到对龙湖的评价是很正面的，而且在26间房地产的公司里面有13个公司都被插了红旗，他们只不过在前面特别提了龙湖，那是因为我们是里面评级最高的一间公司而已。

后来大家也看到，穆迪还专门为此给我们写了一封澄清信，这只是他们一种新的研究方法，并不代表对公司风险的判断，而龙湖仍然是现实中国民营房企最好的评级水平。但是当时大家关注的比较多，加上股票市场那天，因为这些股票的投资者看不到穆迪报告的全文，所以大家就特别紧张。我们也没有想到市场反应这么大，所以以后公司会更加小心。

现场提问：如果股价回升到一定的程度，公司会不会继续配股？

张艳：还是要看公司的发展需求，因为如果我们已经用自有的现金拿到了充足的土地储备，最想要的地已经拿到再去募资，这些钱只会闲置在账上，那可能对股东的利益和对公司的发展都没有特别正面的价值。

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