（图注：卫星图看“鬼城”，众多三四线城市新区空置。图片源自网络）

              一切不相信中国小城镇大跃进和房地产过度开发导致“鬼城”真实存在的人们，不出两年一定要大跌眼镜。在中国，鬼城不仅真实存在，而且不是普通的偶然性的市场投资失误，而是一种全局性系统性风险。遏制风险漫延，必须从彻底转变政府职能和改革土地制度入手。

日本商业报道网2013年8月27日文章也以《向“鬼城化”急速迈进的中国》为题报道中国的“鬼城”现象：尽管中国内陆地区房地产开发热潮不减，但一些地方已开始步入发达国家的衰退之路。在曾有许多日系企业进驻的嘉定区，近年有不少企业迁出，已出现不少空置房屋。上海毕竟“瘦死的骆驼比马大”，情况还不至于太糟。问题是全中国各地都在大肆开发商品房。地方政府在“城市化”号令下，房地产开发不断推进，完全没有破产的风险意识，认为政府一定会出手应对，“地方城市不会破产”。可以预见，“鬼城”迟早会在中国大规模出现。且由于一些地方政府在开发时并未进行正确评估，许多地方出现不良债务，严重影响到地方经济。

尽管不断有国内外研究机构和财团警示中国地方债和“鬼城”风险，但总体而言是言者谆谆听者藐藐，各地方政府一点不改城镇化大跃进的热情与冲动。2013年8月26日《新京报》引用新华社报道：国家发改委城市和小城镇改革发展中心在对辽宁、内蒙古、河北、江苏、河南、安徽、湖北、湖南、江西、广东、贵州、陕西等12个省区调研发现，近几年，一些地方打着推进城镇化的旗号，纷纷打造新城建设模式，并且有愈演愈烈之势。调查显示，12个省会城市要建新城55，，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市要建200个新城，平均每个规划建设约1.5个新城新区；161个县中67个要建新城。已公布规划面积的96个新城，占地超过6000平方公里。

记者调研发现，城市规划发展呈现三大突出问题：定位过高。直辖市提出规划建设国际大都市、国家中心城市；省会城市提出建设国际化城市，大区域中心城市；一些中型城市也提出建设区域金融中心、教育中心、文化中心。速度过快。西南一个县级市，在建的房地产开发面积达到1000万平方米，可以提供超过10万套住房，而目前市区总人口才30万出头。消化现有住房的周期就超过15年。用力过猛。江苏一个镇，政府财力不足，征地速度却不降，直接给农民打白条，言称征地补偿“过两年再给”。

我们会发现，地方政府的行事逻辑既不和市场逻辑合拍，也不和中央逻辑合拍。福布斯中文网消息说，中国中央政府正在努力解决产能过剩（其中当然包括城镇化大跃进导致的房地产产能过剩——笔者注）的问题，但地方政府却不断恶化此问题。据MarkDeWeaver在ProjectSyndicate的专栏中写道，“（在解决产能过剩中）中国最大的问题是，地方政府最关心的是当地的GDP增长，而中国中央政府所希望铲除大部分所谓‘盲目’以及‘多余’的投资，却实际上获得了当地政府的大力支持。”

为什么会导致这样一种结果？答案其实不难寻找。

首先是中央制定的政府职能和政绩评价体系有不能自恰甚至自相矛盾的地方。政府职能没有从“以经济建设为中心”彻底向以公共服务为核心转变，政绩评价体系自然不可能从根本上摆脱GDP至上的巢臼。据《人民网》报道，新加坡国立大学和清华大学的研究团队分析了283个城市的市委书记和市长的业绩与升迁资料，最后发现，如果一个市长、市委书记在任期内的GDP增长率比前任领导每增长一个标准差，市委书记升迁的可能性会提高4.76%，市长升迁的可能性提高10%。也就是说，建设越多，房价越高，地方官员升迁可能性越高。

比起GDP和个人逐利的硬约束，产能过剩、鬼城制造以及地方债是软约束甚至是零约束。《瞭望》新闻周刊2013年8月14日报道，《瞭望》新闻周刊在东、中、西部部分省区调研采访时发现，地方税收结构单一、各类支出不断增加，地方对城镇化简单理解（“理解”二字应该改为“操作”——编者注）为“增大基础设施投入”、“投入资金改造城乡环境”，拍脑门决策拍屁股走人已经成为地方政府性债务逐年增加的主要原因。地方债的主要问题不是债务增长，而是债务不透明，到底有多少说不清。海通证券的一项调研表明：2009---2011年是我国城镇基建的高峰期，在9个有据可查的样本中，7个样本近年累计基建总投资占地方一般财政预算年收入的8--10倍，或是一年基建投资占一般财政预算年收入的1---2倍。地方融资平台“主要抵押靠土地，还债付息靠卖地”，为拿到土地指标，地方政府不遗余力地推行合村并居、旧村改造、集中社区，为土地指标开路。地方领导只有近忧无远虑，只管眼前事、本届事。一些领导坦言：“上任借了钱搞工程、搞项目，有口碑也有政绩；本届政府绝不能勒紧裤腰带还债。”一些地方甚至流传着“干满一届是熊蛋，两年有效是水平，三年挪窝有能耐。”这种政绩观迫使地方领导想方设法举债度日，收支平衡、地方发展风险等不进入考核视野，自然不会形成“长效机制”。

其次是行政主导经济的逻辑和经济规律与自然人理性之间有着不可调和的矛盾。诺贝尔经济学奖获得者弗里德曼曾说过：“花自己的钱办自己的事，最为经济；花自己的钱给别人办事，最有效率；花别人的钱为自己办事，最为浪费；花别人的钱为别人办事，最不负责任。”这是在任何时代任何国家任何领域都屡试不爽的真理，不以官员个人的道德、能力和知识结构为转移！也就是说，不管主政官员道德有多高尚、能力有多强、知识结构有多好，在政府公司化的官僚体系里，他所代表的政府投资行为，都不可能对当地的长远利益负责，而只可能对其任期内的短期利益负责。用评论人李承鹏的话来说，就是：五十万人的利益置换成三五个人的利益；五十年的政绩置换成三五年的政绩。

这种囚徒困境，在国企里面也将得到几乎完全一样的体现。因此，除非政府和国企彻底退出竞争性领域、只提供市场不愿为不能为的公共服务，否则，这种大规模成建制制造产能过剩、制造鬼城空城的机制就不会改变，只到突然有一天，到了市场的临界点，市场机制突然发生作用，大量土地、房屋卖不出去。

控制“鬼城”漫延功夫在“政府监管”之外，应该通过金融市场化增强银行的风险意识，减少银行对地方政府的土地抵押贷款和银行表外理财产品对地方融资平台的输血；在土地制度上，则应该通过土地私有化，增加土地征用的资金成本和谈判成本，遏制地方政府大规模征地的冲动。即使能做到这些，对于遏制“鬼城”漫延和大规模圈地运动，充其量也只是“亡羊补牢”，不可能是“未雨绸缪”了。