城镇化被新一届政府视为“扩大内需的最大潜力”所在，重要性空前提高。而与此同时，曾经把房地产开发当做城镇化的旧有模式，正在遭到来自各方的批评和警告。

    1949年，100个中国人中只有10个在城市里生活，此后30年，在严格的城乡二元管制下，这个数字缓慢增长到18个。改革开放以后，中国的农民开始可以进入城市就业、生活，中国城镇化率迅速攀升。到2012年，100个中国人中有52个在城市里生活，已经非常接近世界平均水平。

    然而，在这个过程中，农民工虽然拔腿进了城，为城市的发展出汗出力，却不能赢得市民的身份，他们的根仍被埋在乡村之中，只能如候鸟般来去。

    现在，是时候易弦更张了。事实上，传统的道路也无法走下去了。袁喜禄说，世界形势已然发生了变化，2008年以来的经济危机破坏了旧有的平衡，中国不可能继续靠向欧美输出产品而繁荣，原来靠工业化拉动的城镇化之路难以为继。

    袁喜禄警告了那些还看不到这一变化的地方政府——他们有的还在继续打着城镇化的旗号热衷于招商引资、搞产业园区。不过，袁喜禄更担心的是房价问题。他甚至认为，房价是除户籍之外另一个横亘在中国人进城路上的巨大障碍。“房价已经远远脱离了老百姓可承受的能力，这种高房价不仅制约了农民工进城的脚步，而且抑制了内需的潜力，引发社会矛盾。”

    过去10年，中国房地产市场火爆异常。各地房价皆扶摇直上，冲上云霄。开发商和地方政府从中大赚其钱，却让全社会都陷入焦虑之中。尽管对于中国房地产是否陷入到泡沫之中仍有争论，但是高昂的房价对于城镇化的阻抑却毋庸置疑。现在，人们非常害怕各地借“新城镇化”之名继续大肆建房、人为造城，将之“房地产化”。而这却正是各地政府热衷于“城镇化”的主要原因之一。

    中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任李景国说，城镇化需要房地产支撑，但仅有或单纯靠房地产发展并不能推动城镇化。“严防城镇化沦为地方政府获取土地财政的手段，防止以新型城镇化的名义大规模圈地，禁止违背农民意愿逼迫农民进城、上楼。
 这种担心似乎已经为决策者所警觉。最新的消息称，国务院“新型城镇化中长期发展规划”初稿被要求重启修改，其原因即是各地对初稿进行了“误读”，新瓶子装旧酒，仍是项目之上、开发圈地、大搞房地产。

    那么，新城镇化该做些社么工作？袁喜禄的答案是定义性的：回归到“城镇化的本质”上去，让人真正进城，用稀缺的土地资源为人的生存发展提供空间、创造条件，而不是仅仅为工业项目服务。唯有如此，才有“通过城镇化来消化工业过剩产能，来支撑未来经济的增长”的新城镇化之路。

    财政部财政科学研究所所长贾康则强调，“非歧视性的城乡基本公共服务体制和运行机制”的重要性。他说，基本公共服务供给要向均等化方向演变。比如说现在有户籍和无户籍的人口，明显没有享有同样的国民待遇。这方面公共财政别无选择，必须渐进地以一系列运行机制的改进，走向非歧视性的公共服务供给。“这个过程是长期的，我估计要先从难度比较小的区域开始，最后到大城市，最后完全取消歧视性的两种户籍制度。难度最大的‘北上广’等城市恐怕要在最后的阶段，在条件配套下才能实现。”

    中国社科院城市发展与环境研究所副所长魏后凯表示，提高城镇化质量的关键是推动市民化进程。“多年以来，我们的城市要劳动力不要人口，你在这就业劳动可以，但是市民化不可以。我们的城市还要土地不要人口。这种思路是不对的。缺少市民化，没有对人自身发展的追求，是没有质量、不健康的城镇化。”

    中央党校科社部社会制度比较教研室副主任向春玲刚刚完成一项关于城市社区的研究。她提出，新城镇化要以社区作为基本平台，培养新的市民，最终推动中国的城镇化迈向新台阶。“新型城镇化要求我们必须尊重城乡居民的主体地位。加强社区居民委员会的自治组织的建设，才能够有效实行社区居民自我管理、自我服务、自我教育、自我监督。在社区里，公共事业怎么做，就需要在社区居民委员会的领导下，让更多的居民参与社区的管理和服务。”