一个商业地产项目，8年间，引发了上千起诉讼，政府、银行、国企、民企及800位业主都牵涉其中北京恒泰基业公司开发的木樨园世贸商业中心项目已成巨大漩涡，正让越来越多的人深受其害

文 法人杂志记者 吕斌

“由于法院的开庭通知一直无法送达给恒泰基业公司，法院决定采取公告的方式送达，所以原定5月底开庭的案子，不得不延后到8月初。”6月27日，北京木樨园世贸商业中心一位业主代表告诉《法人》记者。

自5月份开始，木樨园世贸商业中心120余位业主陆续接到了因停止月供被光大银行起诉的消息，这些业主仅是木樨园世贸商业中心业主贷款违约系列案的第一拨。接下来，在光大银行办理贷款的数百位业主都将陆续接到法院的传票。就《法人》记者了解，数十位在广东发展银行办理按揭贷款的业主，也遭遇了断贷，广发行已启动司法程序，不日将提交诉状。

一个项目的几百位业主因断贷被银行同时起诉，这在国内房地产行业恐怕是极为罕见的。而众多业主被诉的根源，则是他们的老对头木樨园世贸商业中心的开发商恒泰基业单方面断贷所致。按照业主与恒泰基业之前的协议，业主委托恒泰基业统一经营商铺出租，恒泰基业则需用租金收益替贷款业主偿还银行按揭。但自2010年8月份起，恒泰基业突然全面断贷。

若算上这批诉讼，围绕业主与恒泰基业就木樨园世贸商业中心买卖纠纷产生的诉讼，已不下千起。其中仅业主获得的有效胜诉判决就多达800起，但问题始终未能得到解决（2009年5期、2009年12期、2010年3期《法人》杂志曾以《北京700名业主维权幕后》、《温州老板的京城圈钱江湖》、《安徽东辰集团3亿元借款缺失之谜》为题做过详细报道）。

“自从8年前买了这些商铺，我们这些业主的命运就被恒泰基业公司玩弄于股掌，8年过去了，我们当初数十万、数百万购买的商铺，直到现在也无法办理产权证安徽宿州房产，巨额投资无法收回，租金收益也由恒泰基业享受，现在我们连银行按揭也得自己还了。”业主们对此万分无奈。

百位业主被诉仅是开始

“据我所知，在光大银行贷款的业主占到贷款业主总数的90%左右，至少也有300多户，光大银行在第一拨诉讼中起诉了120余户，剩下的业主被起诉，只是时间的问题。”业主代表说，加上在广发银行办理贷款的数十位业主，仅这一轮因为恒泰基业停止还贷被诉的业主，保守估计就有400人。

“8月初开始安徽宣城房产，这几百场诉讼将陆续开庭。别的不说中国评论网，对于司法资源也是一种严重浪费吧。”业主代表表示，问题拖了这多年得不到解决，期间，掌握商铺管理权的恒泰基业不断的拉别人下水，造成的债务债权关系越来越复杂，诉讼也越来越多。

其实，在木樨园世贸商业中心纠纷过程中，业主因贷款问题被银行起诉并非首次，早在2008年，商贸城一层及地下一层就曾被法院公告拍卖过，理由同样是因为业主停止还贷。

按照一般商业银行的规定，贷款人在停止还贷连续3个月之后，银行将启动司法程序。当时的交通银行就将两层商铺的共计30余位“业主”诉上了法庭。这30余位业主之所以打上“引号”，是因为并不能证明他们是真正购买商铺的业主，因为这些商铺在后来又被卖给了现在的业主们。

“许多小业主买了一层和地下一层，却还不知道这些商铺实际上已经被恒泰基业卖过，并曾向交通银行办理过按揭贷款。”业主代表说，他们怀疑第一次的买卖行为是恒泰基业为骗取银行贷款而虚构的。

据业主们调查，这一批商铺的面积都非常大，整个两层仅分为22块大面积单位，平均每个商铺的售价高达近千万，一般人是无力购买的。而在第二次销售中，小业主购买的是经过详细分割的几平米到上百平米不等的商铺，与商贸城其他楼层的情况并无二致。

“表面看恒泰基业的断贷行为属于合同违约。实际上，恒泰基业涉嫌先利用业主的身份向银行贷款，再将房产卖给业主，这样既圈到了资金，又没有成为银行的债务人。”在接受《法人》记者采访时，国内知名的秦兵房产建筑律师团成员、房地产法律专家乔威表示。由于分散业主的维权力量有限，比起银行的高效追债能力相差很远，对于恒泰基业来说，这是拖欠债务的好方法。

恒泰基业连环债

2003年左右，近千位业主通过各种途径看到了由北京恒泰基业开发的木樨园世贸商业中心的销售信息。这家当时打着“区政府重点项目，含政府股份”旗号的商业地产项目，一推出就吸引了大家的眼球。

“按照当时的宣传信息，丰台区国资委的三产公司瑞泰是其大股东，占股33%，出于对政府的信任，很多人购买了商铺。”据业主介绍，这栋高11层，每层被分割成几平米至上百平米商铺不等的大楼安徽省宿州市房产网，以商铺为单位出售给了800多位业主。

为产生集群效应，按照当时约定，销售完成后，业主们与恒泰基业签订代理合同，授权恒泰基业全面代理商铺的出租、管理工作，期限为4年。恒泰基业则保证每年返还业主购房款的10%作为出租收益，其中包括为贷款业主偿还月供。

但在恒泰基业的手中，木樨园世贸商业中心的经营一直都不顺利。恒泰基业先后把商铺经营权出租给多家企业，并在业主不知情的情况下，将原本独立的商铺全部打通，成了一个整体空间，这也为业主们长达8年无法办理产权证明埋下了伏笔。此外，由于租赁权及租金问题，恒泰基业还与承租企业打起了官司。

期间，恒泰基业还引入了一个大股东淮南东辰集团旗下联辰投资公司（下称“联辰公司”），联辰公司仅花费2000万元的代价，就成为恒泰基业第一大股东。蹊跷的是，联辰公司虽然付出的代价不大，却附带了另一项条件让母公司淮南东辰集团向恒泰基业借款2.93亿元，而还款期限仅为3个月。

实际上，4年过去了，身为国有企业的淮南东辰集团，到现在也没有完全收回这笔糊涂账。在2007年借款期限到期后，东辰集团曾对恒泰基业提起诉讼，要求其偿还借款，后经司法程序，安徽高院在执行中将商贸城7至11层给付东辰集团抵债。但是仍有几千万的剩余债务，于是东辰集团为了保护自己的利益，最终虽然在明知2-6层大部分为小业主产权的情况下还是选择“利用”法律手段另淮南中院在2010年7月初查封了整栋大楼。使业主的产权办理更加遥遥无期。

即使在被抵债的7层中，也有部分商铺被恒泰基业卖给了小业主。获知情况后的业主们急忙采取措施，他们向法院提交执行异议，认为自己合法拥有的商铺被法院执行，自己却不知情，严重侵犯了自己的权益。几经波折之后，法院最后将部分已购买的商铺从楼层中剔除出来，执行剩下的面积。

“这下问题更复杂了，本来商铺之间的界限就被打破了，都分不清哪个是哪个，其中又有部分不能执行，难道东辰集团拿到这些楼层后还能把我们的商铺留出来，只对剩下的面积行使处置权吗 (责任编辑：佚名)