动产统一登记规范出炉 老百姓办证前先吃透

黄河新闻网讯（记者 钱龙）房屋产权涉及每位群众切身利益，为解决各地“办证难”的问题，近日，山西省国土资源厅下发《关于解决当前不动产统一登记若干问题的操作规范》（以下简称《规范》），着力解决山西省不动产登记开展以来遇到的房地不一等若干历史遗留问题。

全省已发放不动产登记证书40763本

“去年，山西省不动产统一登记工作，在各级政府的大力支持与相关部门的密切配合下，各项工作取得了预期成效。”山西省不动产登记有关负责人表示，2016年9月30日前，我省已全面实施不动产统一登记制度，市县两级共107个不动产登记机构全部实现“发新停旧”，提前3个月完成了国土资源部要求的年度目标任务。截至目前，全省共颁发不动产登记证书40763本，证明44957份。但随着工作的深入推进，各地逐步暴露出房地不一等共性历史遗留问题，这些问题困扰和阻碍当前不动产登记业务的正常办理，《规范》的印发，解决了当前我省10个不动产统一登记方面的棘手问题。

“《规范》的正式印发执行，能有效化解当前各级不动产登记工作中的压力和矛盾，是省国土厅妥善处理不动产登记历史遗留问题、及时回应社会关切的重大举措，有效提升不动产登记效率、提高不动产服务质量，对推进政府机构简政放权、保护企业和群众合法权益，具有重要意义。”该负责人表示，《规范》按照问题种类，分为房屋已登记土地未登记、土地已登记房屋未登记、房地登记信息不一致等10个专题（部分），将问题处理的适用情形、处置方法、办理要点等进行了细化和规范，以满足各地不动产登记机构解决当前棘手问题的实际需要。

房屋已登记土地未登记 符合情形可发证

《规范》首先对不动产统一登记证书发放过程中，原房屋已登记而土地未登记的问题进行了回应，并明确提出将分情形予以办理。

今后，对土地权属来源合法，因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的，不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定，按程序办理不动产权证书或不动产登记证明，不再办理土地使用权首次登记。

对房屋建设单位在国有建设用地开发中，存在用地手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有土地使用权登记，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载，在不动产登记薄和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办相关手续”。同时，建议当地政府依法对该房屋开发建设单位进行处理，并限期补办相关手续。

如原开发建设单位已注销、吊销或下落不明的，不动产登记机构应在本地主流媒体上公告六十日，期满无异议，不动产登记机构将公告留存并归档。

对购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的，不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人，并要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载，在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记，自愿承担由此带来的风险和责任。”

“本条是在明确限定条件和规范操作的基础上，对原房屋已登记土地未登记的情形给予适度‘松绑’，具体包括三个方面要点。”该负责人解读说，一是仅限于国有土地上，强调了“国有土地上”，集体土地不包括在内。这就与“小产权房”区别开来，“小产权房”不合法，仍不能登记。二是只针对个人住宅。对国有土地上个人通过合法途径出资购买且已取得房屋所有权证，考虑到购房人属善意取得方，并不具备鉴别其房屋所占用土地手续是否完善的能力。为保障无主观过错权利人的合法权益，此条“松绑”只限于个人住宅或小业主，不包括开发商等企业。对开发商或其他建设单位仍要从严要求。三是在具体操作层面，增加了如实告知、详细注记及建议依法查处等规范内容。

房地登记信息不一致 完善手续后可分类办理

在房地登记信息不一致问题上，规范分为四种情况进行分类处理。一是房地坐落不一致，规范要求各地登记机构，按照地名文件予以登记，如无地名证明文件则以房屋所有权证坐落进行登记。二是房地权利人不一致，对已完成房产交易，但未办理土地变更的房屋权利人，申请房地一体登记的，规范要求各地登记机构应在核实有关情况后，在尊重房屋交易事实的基础上，通知房屋权利人、土地权利人签署知悉该情况的具结书并将两证收回后，予以登记。三是房地用途不一致，规范明确各地登记机构可按照土地、房屋原有用途进行登记，但要在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的，权利人可依法申请办理更正登记。四是房地范围不一致，规范采取区别对待的方法，对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设且已取得房屋所有权证的，购房人现申请办理不动产转移、抵押登记的，不动产登记机构应当受理，按实际用地范围确定用地界址，并在不动产登记簿证上如实记载相关情况。同时通知相关部门要查明超出界址原因，存在违法用地行为的，依法处理。对房屋未登记的，规范明确应取得国土资源主管部门会同规划主管部门出具的宗地调整批准文件后，方可申请办理不动产登记。

统一了已购公有住房上市交易应缴纳出让金标准

《规范》对已购公有住房、经济适用房转移登记问题也进行了说明。根据《山西省人民政府关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》（晋政发[2002]6号）文件相关规定，对已购公房、经济适用住房符合转移登记条件的，土地出让金按照成交价1%缴纳，土地使用期限调整为70年。如成交价低于税务部门计税评估价的，以税务部门认定的计税评估价为准。土地使用年限起始期为该宗地内第一套房屋上市交易之日起计算，其土地性质变更为出让。

严格继承登记审核程序 确保各方当事人准确享有合法权益

鉴于因继承申请不动产登记涉及复杂的法律关系，调查核实难，法律风险大，为有效保障各方权利人的合法权益，规范建议各地单设继承登记窗口，指派具备相关资质人员专门负责此项业务的审核、办理工作。同时，要求各地在受理此类登记业务前，要对当事人提交的申请材料进行全面查验，就有关事项进行询问，并要求当事人出具对材料真实性负责的保证书，还可发函至原证明材料出具部门对材料真实性进行核实。在查验询问过程中，采取全程录像等方式留存证据，登簿前要将拟登记结果进行公示，以确保各方当事人合法权益。

土地出让年限到期 无需申请也不收费

《规范》关于土地出让年限到期登记的问题明确，在有关新政出台前，对少数住宅建设用地使用权期间届满的，可参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函[2016]1712号）办理，不需要提出续期申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函[2016]1712号）办理相关手续”。