广州卖地600亿元计划或难完成

土地拍卖频频遇冷，土地财政大缩水。CFP供图

土地市场刮“秋风”，告别地王时代迈进底价时代

南方都市报9月6日讯 延续上半年土地市场惨淡冷清，上周在广州最大的土地拍卖会上推出的9宗地块，仅吸引4家中小房企竞争，全部底价成交，总成交价仅15.47亿元。同期，佛山一地块遭遇流拍的现象。

不少业内专家认为，土地市场正在发生巨变，品牌房企集体缺席，小房企抢滩土地市场，折射出土地市场正在回归理性，告别“地王时代”迈进“底价时代”。广州年内土地出让金达600亿元计划或难完成。

土地市场秋风四起

9月1日，广州市国土房管局掀起下半年首次推地潮，一次性出让荔湾、白云、花都、番禺共9块地的国有建设用地使用权，性质涵盖住宅、商业金融、科研设计、旅馆业，总面积约18万平方米，可谓今年迄今最大规模的卖地会。然而，以往“抢地”大战的场面不再。此次拍卖会上，出手拿地的多为不知名的中小型开发商，而万科、保利等房企巨头并未现身。

由于开发商参与拿地的积极性不高，地块均以底价成交。荔湾区旧龙溪路高尔夫球场C地块、花都区炭步镇炭步广场北地块都只有一家开发商报价，最终两地块分别以13070万元、3768万元人民币的底价成交。而卖地大户番禺大学城本次一次性推出的6幅地块也竟被广州市番禺信息技术投资发展有限公司直接以底价拿下。

另外，以广州首创的“限地价、竞配建”方式出让受到广泛关注的白云区同德围鹅掌坦住宅用地也被广东邦华集团以7847万元底价竞得，折合楼面价2464元/平方米。

针对广州此次最大规模的土地拍卖结果，知名房产专家韩世同表示，广州此次拍卖结果实在出人意料。“此次拍卖会呈现这样一个信号：当前广州土地交易市场显露趋冷态势。”

不仅广州如此，其他城市的土地市场也出现“冷冷清清”的现象。与广州同日，佛山、南京、上海等共拍地10余宗，其中约10宗以底价成交，1宗流拍。虽然好几宗地块都有其自身条件以及出让要求的特殊性，但是如此结果，仍刮起了下半年土地市场的第一缕秋风。

楼市遭遇信心危机

土地市场的持续冷清，让业界人士猜测不已。不少业内专家认为，在多轮房产调控重压下，土地市场遇冷，除了房企资金链出现相应的问题之外，还有更为重要的原因：楼市正遭遇信心危机。

在房产调控大背景下，今年上半年房企销售业绩下滑已经成为常态。据万得统计，今年上半年，A股58家上市房企中，有31家公司中报预计净利润出现亏损、预减、续亏、首亏。有10家公司预告净利润下降100%以上，其中5家预告下降超过200%。

对此，一业内人士分析，上市房企中期利润下滑探索频道，关键是地价成本上涨，而房价同比却几乎持平，这挤压了企业的利润空间，也打击了开发商拿地的积极性。此外，不少企业为了跑量，调低开盘价格，也导致了利润空间的缩小，资金链越来越短缺。

广东工业大学房地产高级经济师申格联认为，开发商拿地热情不高，因为楼市遭遇信心危机。“国内的限购政策以及欧美国债危机让全球经济充满不确定性，经济呈现下行趋势。开发商对后期土地开发的信心不足，且资金逐渐紧张，因此土地不是以底价成交，就是流拍。下半年的土地市场还会继续冷清。”

“土地以底价成交主要有两方面的原因。”中地行传播事业部副总监陈杨认为，一是土地推出的制度有所完善，起拍价格普遍接近市场价格探索者系列，因此，成交价格基本就是底价。二是房地产企业的资金来源受到政策影响，加上房企对市场未来的前景持观望态度，因此土地交易会出现底价成交，或是流拍等现象。

申格联则坚定地认为，土地之所以出现流拍的现象，这表明开发商看淡未来两年的楼市，楼市遭遇信心危机，房价已呈现下降的预期。

600亿土地出让金难完成？

随着调控的深入，今年以来，广州的土地市场持续陷入低迷状态，土地出让金远远没有达到预期。

据广州市财政局局长张杰明近日在向广州市人大常委会作《关于广州市2011年上半年财政预算收支执行情况的报告》时透露，今年上半年，广州市国有土地使用权出让收入163亿元人民币，同比减收33.75亿元，下降17.14%，这与全年预计收入646.5亿元相差甚远。

按照广州市国土房管局2011年3月公布的年度供应计划，本年度推出336.7006万平方米住宅用地，目前已经成交的住宅用地面积为121 .023992万平方米，接下来四个月，还有215 .676608万平方米住宅用地供应计划尚未完成。

为了完成目标，广州市政府6月初借鉴香港经验，以“勾地”方式出让土地，以防止土地流拍或贱卖。韩世同认为，利用“勾地”方式让企业确认后再进行公开出让，虽然可避免造成流拍，但不可避免的是，该地块可能面临无人举牌的现象，难免遭遇“底价”成交的命运。

根据广州市财政局此前公布的数字，预计今年广州土地出让金收入将达646.5亿元人民币。业内人士认为，如果土地市场在接下来的几个月持续遇冷，广州要完成今年土地出让计划或将有一定的难度。

荔湾引发展商搞一级开发?

9月2日，苏宁环球的一则公告在广州炸开了锅，该公告称苏宁环球8月30日同广州荔湾区政府及国家开发银行广东分行签署《土地开发战略合作协议》，对广州白鹅潭地区28平方公里土地进行开发，并已经成立了广州白鹅潭投资有限公司。

为什么让苏宁来开发？9月4日，广州荔湾区有关负责人回应称，只有苏宁环球一家提出申请；合作模式方面，苏宁环球只提供资金支持，具体由区土地开发部门负责土地储备，征地拆迁、安置补偿“将融资和储备两个体系分开，单独运行的模式在广州属于首次。”

同时，该负责人表示，当前政府推动城市建设资金比较紧缺，直接担保融资有一定压力，也不符合现有一些政策要求。这次吸引社会力量参与，是对土地储备模式的探索。这也是今后需要考虑的一个方向。

合富置业首席分析师龙斌认为，这有点类似勾地，是避免土地流拍的做法，目的是推动整个区域建设。如果到时整理出来的地块按挂牌价仍无人竞价，合作公司或合作方关联公司必须以挂牌价摘牌。

也有业内人士认为，荔湾区这种做法是引入资金一级开发，对于地方政府来说，一是资金有保障，二是土地出让时若没有其他发展商接手，这个一级开发商就会底价拿地。“对于苏宁来说，可以有稳定收益，还有可能底价获得土地。”

告别地王迈入底价时代

在土地市场频繁以底价成交的现状下，土地市场正在告别“地王时代”，迈进了“底价时代”。不少地产界专家表示，在多轮房产调控下，土地市场正在回归理性，“地王时代”已经过去了，下半年土地市场将正式进入“底价时代”。中原地产项目部总经理黄韬指出，接下来底价成交的个案会越来越多。

“下半年的土地市场依然会以稳定推出为主调。”申格联认为，供应量也会比上半年增加。年底政府会努力推地，但开发商热情不会太高。

地产经济学家邓浩志表示，全国近期土地拍卖都出现了大量底价成交，加上大开发商的集体缺席中国评论网，再一次证明了业内资金紧张的局面。就目前情况看，房地产仍然处于下行通道，资金困境在未来一年之内都见不到放松的可能性汽车探索，为了“过冬”，大房企都在囤积“粮草”，不敢轻易地把有限资金投入到土地上。而最近活跃的小房企都是些规模不大，也没有太多存量土地可开发的企业，他们没有太重的包袱，可以轻装上阵，所以在打开发商缺席的情况下唱起了主角。

链接

近期部分土地拍卖情况

◎8月29日和9月1日，佛山南海区两幅地拍卖，均无人问津。

◎8月31日，北京市通州区永顺镇一块住宅用地拍卖，现场竟无人报价。拍卖师最终宣布以网上的最高报价4.06亿元成交。

◎9月1日，广州拍卖9幅地块，仅吸引4家中小房企竞争，全部底价成交。

◎9月1日，南京拍卖6幅地块，有5幅地块均以底价成交，一幅流拍。

◎9月3日，位于北京平谷山区的“淘金谷”在2008年10月流拍后，再度开拍，仍然流拍。

声音

大开发商缺席情有可原

虽然万科、保利、恒大等大企业纷纷公布销售同比大幅增长，但不可忽视其背后高负债及高库存的压力问题。所以大开发商在一线城市集体缺席招拍挂情有可原。但他们在二级土地市场动作频频，而且二级市场土地不少是价廉物美的优质地块。

———满堂红研究部主任沈锐培

小房企轻装唱主角