元旦过后，“存量房贷”突然成为了很多人关注的焦点。在贷款买房很普及的今天，房贷已经成为大部分工薪阶层最主要的家庭支出，如能获得七折房贷利率，每个月可少还几百元贷款，在这个金融冬天里，这可是银行给“房奴”送的大红包，是每一个人都希望获得的，但是，并非所有“房奴”都能心想事成。

在存量房贷客户潮水般的询问中，各家银行相继推出了针对这部分客户的房贷新政策，从内容来看，各家银行对存量房贷客户的考查政策几乎无一雷同：有些银行可以给存量房贷自动转7折利率，但必须没有逾期还款记录；有些银行要求客户贷款余额要30万元以上，或者要求客户有50万元理财账户，还有些银行要求客户办信用卡方能获得优惠。另一些银行，即使拿到“七折”利率，客户以后也不轻松，会要求客户签约三年不得提前还款等等。

围绕着“存量房贷”，部分银行展开了一轮营销攻势，另一些银行则开始了大规模挖角。面对银行纷繁复杂的房贷政策，各种拉客户的营销，普通贷款者应该揉亮眼睛，利用好银行的营销，谋求进一步降低房贷支出。

[类型案例一]

普通存量房贷客户(已享85折房贷)

-解决办法——自动转为7折最优惠利率

房贷利率按照客户情况调整不过是2007年以后的事情，在此之前，无论贷款购买多少套房子，银行都可以向客户提供基准利率85折的房贷，因此，现在银行有了大批存量85折房贷客户，随着银行执行新的利率优惠政策，这部分前期贷款购房者能否享受新政策，于是成为市场上的一件引人关注的事件。

徐小姐就是众多存量房贷客户中的一位。2005年，她在浦东购买了一套二手房，商业房贷50万元，房贷利率为基准利率的85折，到2009年年初，徐小姐还剩40多万元房贷未归还。另外，去年她和男友结婚了，男友名下也有一套婚前购买的商品房，贷款40万元，也是85折利率。随着房贷新政策的执行，徐小姐想知道两套房能否一起享受到最优惠的七折利率？或者，这两套房是否会使银行将其作为家庭非首套房处理？

据银行业内人士透露，现在部分大银行陆续出台了一些对待存量房贷客户的政策，前期享受85折房贷利率的存量客户只要没有不良还款记录，且房贷余额多于30万元，有些银行可以自动在年初将其转变为7折最优惠利率；另一些银行对于这类客户申请7折利率也没有什么门槛，像徐小姐这样的情况，在大部分银行是可以享受到7折最优惠利率政策的。由于银行对于存量房贷的政策有越来越宽松的趋势，现在即使前期购房者有两套存量房贷，只要原来是85折利率，且没有不良还款记录，也能获得七折最优惠房贷利率。

[类型案例二]

有不良还款记录的存量房贷客户

-解决办法——接受银行附带条件

2009年1月1日以后，不少存量房贷客户为获得最优惠的七折利率而向银行咨询，其中部分贷款者无法顺利地从银行获得自动转换的最优惠7折贷款，其原因主要是有逾期还款的记录。

陈先生就是这类郁闷的贷款者之一。陈先生2004年贷款购买了一套商品房，贷款总额70万元，房贷利率为基准利率的85折，一直以来，他都准时还款。但是2008年3月份，他出差去了外地，等赶回上海，已经过了约定的还款期限，尽管他还是在当月归还了房贷款项，但不良记录已经出现了。今年1月3日他去银行咨询存量房贷政策，被银行告知，他有一次逾期还款记录，按照银行的规定，他这种情况不能享受自动转最优惠7折利率的政策，必须去银行填表申请，在申请过程中，个人要提供在该银行的30万元理财产品的证明，另外，还要签约承诺三年内不会提前还款。

据银行业内人士透露，不良还款记录是目前银行为存量房贷客户自动转最优惠利率设置的主要否决条件之一。有些银行规定，有一次逾期还款记录，存量房贷客户就无法自动获得新一年度的7折房贷利率，而有些银行条件稍微宽松，可以接受两到三次逾期还款记录。针对这类有逾期还款记录的客户申请7折房贷，银行不但要求客户购买理财产品，还要承诺三年内不提前还款，有的银行还要求客户办银行卡等等。针对银行的这类条件，贷款购房者千万不要以为就此无法获得7折利率房贷了，贷款者不妨跟银行客户经理谈一下，看是否有其他变通的可能性，否则还可以转按揭到其他银行。另外，银行为避免存量房贷转走，也很可能会网开一面。

类似这样的客户可以观望一下，从目前的情况来看，银行对于存量房贷客户的政策还在变化中，门槛很可能进一步降低。

[类型案例三]

前期按上浮利率贷款购房者

-解决办法——考虑转按揭

从2007年以来，我国的房贷政策一直在变化过程中。在国内房贷市场上，存在着几类不同性质的房贷：2007年前，几乎所有的房产贷款客户都可以获得85折贷款利率，而2007年之后，一些购买第二套房的购房者只能按照基准利率贷款购房，而2008年年初，贷款购买第二套商品房，购房者不得不接受基准利率上浮10%的房贷政策。

随着新的房贷政策执行，很多以往享受85折利率购房的贷款者获得了7折最优惠利率，而2008年才用1.1倍基准利率购房的贷款者才是最吃亏的。

小罗就是这样一位倒霉的购房者，他称自己是“房奴”，2008年年初刚刚买好房，房价就开始跌，更倒霉的是，他当初购房时，国家对房地产行业的新一轮宏观调控刚刚开始，政策明确规定，对于贷款购买第二套房的购房者贷款利率在基准利率基础上上浮10%。顶着超高房价，超高利率过了一年，小罗看到国家开始执行新的房贷政策，立刻跑去咨询，希望他的房贷利率能降下来。但却被告知，像他这种利率上浮的前期贷款购房者显然是第二套贷款购房，不能获得7折房贷利率，小罗非常郁闷。

据银行业内人士透露，现在上海的银行对于存量房贷客户获得7折最优惠利率都有基本要求，就是必须前期获得了85折优惠利率。银行开出这样的条件也有其原因，因为85折是之前最优惠的房贷利率，尽管享受这一政策贷款购房者不仅仅包括首套房购房者，还有很多几年前贷款购买第二套、第三套房的购房者，但毕竟银行不可能对所有存量房贷重新审查，于是85折贷款购房者统统搭了首套购房者的便车。而上浮利率的贷款购房者情况就不同了，他们显然是贷款购买第二套商品房的购房者，银行拒绝给予7折最优惠利率名正言顺。

对于这部分客户来说，要降低贷款利率水平可以考虑转按揭。一些中小银行正在积极拉拢这类存量房贷业务，转按揭的成本也不高，手续也不复杂。就以存量房贷客户从中国银行转到深发展的案子为例：首先，这位客户需要提供姓名身份证，产权证、房屋面积、竣工年限、贷款年限、贷款等信息，由代办的中介做预审，看其是否能符合银行要求的条件，预审通过后就由客户与银行签约，接下来银行将审批该合同，银行审批通过这个转按揭贷款合同后，银行和客户就去交易中心办抵押，然后深发展放款到客户账户上，深发展的工作人员陪同客户去中国银行还款，最后中国银行拿到还款后，注销抵押。转按揭也就顺利完成。在这一过程可能会产生评估费、担保费等手续费用，约为贷款总额的千分之四，但是由于银行积极争取存量房贷，这笔费用一般都可以免去，最后转按揭客户只需支付房地产交易中心要求的80元手续费。

[类型案例四]

贷款余额低于30万的购房者

-解决办法——考虑提前还贷

最优惠利率到底是给豪宅购买者，还是给普通商品房购买者，最近一段时间，这个问题成为了人们议论的热门话题？这个遭到热议的话题源起于银行对于存量房贷的新政策，部分银行要求存量房贷客户获得7折利率，必须符合贷款余额超过30万元这一底限，这迫使很多购买小房型，贷款总额低的工薪阶层无法获得7折利率的房贷，而一些豪宅购房者却可以因为贷款余额高而申请获得了7折利率房贷。

张小姐就是一位存量房贷客户。2005年，她贷款30万元购买了一套商品房，还了3年，还剩下25万元的房贷。听说今年银行开始执行新贷款政策了，她兴冲冲跑去银行咨询，但却被告知，像她这种贷款余额低的贷款者无法获得最优惠贷款利率。

贺先生是另一位因为房贷余额低而无法获得优惠利率的购房者，他在一家银行有三套贷款房产，而且都是2002年前后购买的，利率统一是85折，现在都只剩下10多万余额了。银行房贷新政策执行以后，他前往咨询，结果发现阻挠其获得优惠房贷利率的不是多套贷款房产，而是贷款余额太低。“贷款余额少不正说明我的房贷风险比较低嘛。”贺先生想不通银行的政策为什么对其另眼相看。

据业内人士透露，银行因为贷款余额低拒绝对存量房贷客户提供最优惠房贷，主要是出于银行利益的考虑，这部分房贷余额较少，其他银行不是很感兴趣，银行流失客户的风险小，因此银行不情愿主动降利率挽留客户。但是对于这类客户来说，也有多种方法可以选择，如果资金允许，不妨提前还贷，要不然，也可以选择转按揭，因为也有一些银行愿意对15万元以上的余额房贷提供7折优惠利率。而拥有多笔小额房贷的贺先生则可以考虑提高一套房产的贷款余额，而还清其他三套房产的房贷余额，以获得7折房贷利率，当然其中的手续就很复杂了。