1月12日，房地产市场传来了两个大消息，从中我们或许可以看清“房地产调控长效机制”的端倪。

第一个大消息：房地产税有了新提法

昨天，在《人民日报》在头版头条位置发表了这样一条消息：中办国办印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。国家发改委主任徐绍史撰文称，这份意见的出台实施，是完善社会主义市场经济体制的重大举措。

在这个指导意见里，有几句话值得我们高度重视：

（二十八）鼓励开展改革探索。……在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。……认真总结各地区在实践中的经验做法，及时加以推广。

这就是官方关于“房地产税”的最新提法，其核心是“支持各地区探索创新”，总结之后“及时加以推广”。

公众号“财经韬略”撰文解读，这传递了两大信息：第一，房地产税距离出台还有相当距离；第二，可能先在某些城市、省份试行，然后再推广。

众所周知，开征房地产税目前有巨大的争议，一是合法性的问题，二是如何收取的问题，三是征税会不会对经济发展产生负面效应的问题。

所谓合法性的问题，其实是土地产权问题，目前的商品住宅都缴纳了70年土地使用权，房子是业主的，但下面的土地是业主向国家租赁的。在缴纳了70年租金的情况下，再征收房地产税，是不是合适。

其实如何收很简单，只要全国电脑联网，就可以开征。但问题是，目前楼市出现严重分化，人口流失的中小城市房屋严重过剩，卖不出去、租不出去，如果开征房产税，势必对这些城市的经济产生巨大负面作用，有可能导致人口进一步下降，房屋库存量进一步上升。最终，过剩的住宅只能拆除、或者炸掉。

因此暂时看来，有条件收取房地产税的城市并不多。而对于一线城市、强二线城市来说，开征房地产税是必要的，甚至可以考虑在第四、第五套住宅之后，实施惩罚性、累进制的房地产税，这样可以减少空置和调整财富结构，有利于减轻平民、年轻人在大城市的生活负担，防止社会阶层的固化。

早在2011年1月底，上海和重庆两地发布对个人住房征收房地产税试点方案，并开始施行。但中国社科院经济研究所宏观经济研究室助理研究员刘学良称，上海、重庆目前的试点范围太窄。考虑到政府征税的成本问题，试点地区的税收收入可能没有达到预期效果。

事实上，上海、重庆的房地产税试点，主要是针对新增住房的，至于在试行之前购买了多套房的人，则不用缴纳。所以，这种试点不是真正意义上的试点。

在不久前闭幕的中央经济工作会议上，促进房地产市场平稳发展便是焦点。会议提出，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。

国家行政学院经济部教授冯俏彬表示，虽然此次会议没有明确提出房地产税，但里面提到促进房地产健康发展需要“财税”手段，其实就包含了房地产税。不要指望单一的房地产税就能降低房价，调控房价还需要结合土地供应、信贷资金等综合施策。

据相关专家透露，目前政府已经设计出几份房地产税草案，但对方案内容未形成共识。对于房地产税推出的时间，各方预期差别较大，但一致认为2017年不可能推出。中国人民银行参事盛松成曾在上海公开表示，房地产税设计复杂，估计五年内难推出。房地产税是此轮财税改革的重头戏，按照2020年建立现代财政制度总目标，冯俏彬认为，2020年左右可能推出房地产税。

第二个大消息：土地供应方式将发生巨变

除了限贷、限购之外，土地供应将如何调控？对此，国土资源部部长姜大明在12日召开的全国国土资源工作会议上强调，住宅用地不能用来炒作投资，要建立分类调控制度的“双向调控”。

1、住宅用地不能用来炒作投机

当日，姜大明开门见山指出，各级国土资源部门要切实增强忧患意识和担当意识，坚持用“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位指导工作，更加主动自觉担负起房地产用地调控责任。

他指出，房地产过度投资、投机，导致房地产和实体经济失衡，房地产泡沫扩大，金融风险隐患增加，成为当前经济发展面临的突出问题。

姜大明表示，2017年国土部要着力推动供给侧结构性改革取得实质性进展，其中对于房地产领域而言，就是要坚持分类调控、因城因地施策，优化土地供应结构，支持房地产库存大的城市对未开发房地产用地依法进行合理调整，用以发展社会民生项目或国家支持的产业项目。

2、土地市场要“双向调控”

姜大明强调，2017年要坚决落实中央关于房地产调控的重大决策，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度，促进房地产市场平稳健康发展。首当其冲的是，建立分类调控制度，对土地进行“双向调控”。

姜大明指出，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例。对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

应该说，这种调整是非常有必要的。对于库存量大的三四线城市来说，这是重大利好，意味着房屋新的增量将减少，再加上棚改上只拆不建、货币补偿，将带来新的需求，有利于去库存。部分有人口增量的、经济规模偏大的三四线城市，或许房价能在2017年有所上涨。但中西部人口流失严重的三四线城市，仍然有漫长的去库存过程。

对于一二线城市来说，增加土地供应、提高住宅用地比例，有利于化解供需矛盾、平抑房价。重庆之所以房价长期保持稳定，就是因为供地量巨大。可见，只要增加土地供应，一样可以抑制房价。但北京、上海这类城市还有控制人口总量的任务，所以土地供应量一直偏低，估计未来也不会有大的改变。至于深圳，有强烈的扩张人口的欲望，但土地面积狭小，也很难大幅增加土地供应量。所以未来北上深仍然是三个非常特别的城市。

楼市降温或贯穿2017年全年？

昨日，上海易居研究院副院长杨红旭在中国国际广播电台环球资讯广播《晚间第一资讯》节目中表示，目前全国主要一线、二线城市楼市降温刚刚开始，去年国庆调控政策比较密集出台之后，11月、12月热点城市成交量开始下滑，部分城市的房价也开始止涨或是微跌，这样一次楼市降温至少会持续到2017年底，贯穿全年。

因为当前政府政策导向非常明确，就是要抑制房地产泡沫，这一轮一线城市和部分二线城市房价涨幅非常之大，史无前例，所以说调控在2017年是不会放松的，即便楼市降温也不会放松。而至于楼市调控会不会加码，杨红旭认为个别城市，类似重庆，目前楼市较热，外地人投资较多，可能会进一步升级楼市调控政策。2017年大部分城市在楼市降温之后就没必要升级、加码楼市政策了。

此外，杨红旭称，国务院发布的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，是一个很高端的文件，由中办、国办一起下发的，是一个大的改革的指导方针。其中涉及到房地产税，既然提到房地产税，应该承认了房地产具有区域性。

房地产是不动产，是跟地方政府密切相关的。一方面讲，房地产税立法在过去几年一直在推进，但推进得不是很顺利。目前重庆和上海在进行试点，那会不会鼓励地方政府进一步在这个领域进行试点，这是值得去观察的。

第二点，从国外来看，房地产税是地方政府的主要财政收入来源，中国目前地方政府还比较依赖的是卖地，即土地财政。未来会不会使房地产税进一步改革，让地方政府有一个激励机制，让他们因地制宜的有一些房地产税政方面的创新之举，这是值得鼓励的。

第三，中央经济工作会议提出，要建立房地产长效机制，长效机制里面就包含了金融的、税收的、法治的。那么说配置着建立房地产长效机制，可能也希望地方政府在这方面有些尝试和创新。目前相关部门正在着手制定长效机制的相关内容，其中应该也会涉及房地产税方面的口径和措施。

从上述两个大消息来看，高层的确在酝酿建立长效机制。但这个机制的建立，恐怕需要相当一段时间，没有5年时间很难形成一个体系。