开发商的煎熬：如何打好明涨与暗降的太极

中国地产大佬们正在面临一次重大抉择。在越来越严格的地产调控背景下，楼市成交量正在大幅度地萎缩，而09年以来持续升温的房地产开发投资现在却等着变现。是主动降价以换取销售业绩，还是再观望、再试水慢慢卖房？开发商心中充满着煎熬。

但无论怎样，市场会最终迫使大佬们结束心中的纠结。根据W ind资讯数据，截至2011年一季度，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%；环比2010年报显示的合计数据，也增长了9.07%。诸多业内人士表示，4月销售进一步放缓加上新增供应，预计上述136家房企的存货继续攀升在万亿左右。

存量房已经饱和

根据W ind资讯数据，招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、522 .45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比分别增长28 .62%、30 .09%、45.73%和58.01%。四大房企存货合计金额占136家房地产上市公司总存货的37 .6%。有专业人士按2010年的销售数据静态地计算认为，四大房企要消化这些存量，将分别需要35.51个月、32个月、35.69个月和42.48个月。

与存货上升相对应的是，上市房企销售显著放缓。Wind数据显示，剔除ST公司后，2011年一季度113家房企共实现营业总收入546.46亿元，较去年同期的574.39亿元下滑4.86%。

与08年万科带头降价，随即诸多房企跟进，刺激成交回升不同的是，本轮调控至今，尽管有中海、恒大、碧桂园等房企在一些区域小范围地降价“试水”，大型房企没有一家进行大规模的带头降价。

不仅如此，房地产企业推迟开盘已成为今年楼市的集体行为。北京计划在2月份入市的19个项目中，最终开盘的只有4个，3月份也只有13个项目开盘，大量待开楼盘仍按兵不动，直接导致一季度北京新建商品住宅供应量同比减少了54.3%中国评论网，但楼市存货金额则大幅上涨。

“五一期间的供应大概增长20%左右，但是总的成交量却没有增长很多。”中国房地产信息集团研究中心总经理陈啸天表示，尽管部分房企、部分区域采取了价格暗松的销售策略，但五一期间市场整体依然呈现低迷状态。

为何开发商们价格暗松依然难以刺激成交量的回升？社科院近期一则报告或许给出了答案。据社科院5月5日发布的“2011年房地产蓝皮书”介绍，2000年至2010年十年间，我国城镇累计新增商品住房面积43.26亿平米，新增套数在4300万套左右。截至2010年末，全国城镇存量住宅建筑面积大约在145亿平米。从2008年开始，我国城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数，加上存量房，整体户均住房已经达到或者超过了一套。这意味着，从全国来看，存量房基本达到饱和。

不过，北大公共经济研究中心研究员韩世同(博客)认为，全国存量房基本饱和对房地产市场意义不大“具体区域具体分析才有实际意义。”

成交低迷 库存积压将加剧

房企库存如此之高，为何房企依然没有大规模的降价促销动作？按道理，占据着房地产产业链优势地位，各路人才济济的开发商队伍，应该有着比专家、媒体、消费者更为清醒的认识。是房企资金依然充足吗？中国房地产信息集团(CR IC)对2011年4月底公布一季度报告的63家A股上市房企的负债情况数据分析显示，目前房企净负债率水平达到64%，是2007年一季度以来的峰值。

“成交速度普遍放缓，随着新增供应的不断上市，行业的存货压力将进一步上升，万科会继续坚持快速销售的策略。”万科董秘谭华杰5月3日在万科4月业绩发布会上表示，虽然万科前4月存货约达到1500亿，但截至1季度末，万科各类存货中，现房占比仅3.10%，环比2010年底的4%又有下降，显示万科去化率跑赢大市。

按照谭华杰的解释，尽管房企库存积压较多，但现房存货的比例依然维持在低位。如果诸多房企的存货结构与万科类似，那么房企的去存货压力确实没有外界想象的那么大，或许真正具有去存货压力的企业才会有所动作。事实上，面对持续低迷的成交，4月30日，中海地产在深圳率先进行降价促销，同一天，碧桂园凤凰城天麓山组团以逼近15%的降价幅度促销，成为五一低迷楼市中的亮点。

虽然具体到某个房企的现房存货压力究竟是多少，房企冷暖自知。诸多业内人士认为，若成交量持续低迷，房企库存还将增加，因为从去年至今，开发商投资增速并没减少。按国家统计局公布的数据，今年一季度，地产投资增速超过30%。一般房地产开发杭州楼市，从拿地到销售，有1年到2年的时间，按此计算，到明年此时，供应量会保持30%的增速。如果成交量保持目前的低迷，积累的库存将会越来越多。

--> 更不妙的是，购房需求可能会进一步被遏制。浙江当地媒体昨日披露，四大行中除工行之外，建行、中行、农行浙江省分行日前首套房贷首付已上调至四成，利率为基准利率上浮5%-10%。此外，5月9日长沙楼市资讯，占深圳房贷市场份额最大的建设银行对外确认，其已经将首套房贷的利率提高10%，达到国家要求的二套房贷标准。

楼市已是假涨真跌？

房企去库存压力不言而喻，但问题是，即便是房价进入下行通道，就一定能带来成交量的回升吗？对于开发商而言，销售策略十分复杂。或许，房价统计数据显示停滞，是对当前市场最好的结果。

“在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，地产行业已开始进入去库存时代。”长城证券分析师刘昆认为，“目前楼市刚开始出现向下的拐点，行业底部尚未到来，而一旦房价进入下行通道，很有可能出现价格小幅调整、销量持续低迷的局面。”

在北大公共经济研究中心研究员韩世同看来，由于数据统计的滞后性，政府和媒体对市场变化的认识往往具有滞后性。“房价真的没降吗？真正知道价格涨跌真实情况的只有开发商和购房者。”

他分析说，限购政策抑制了中心城区的成交中国楼市资讯，市场观望成交萎缩，开发商无意推盘，即使有成交也是一些尾货；而郊区盘则趁势推盘，由于价格较低而成交放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有出现或发生实质性的降价促销。这种现象实际上可以称为“假摔”或“假跌”。

“近期一线城市的确出现成交回暖、甚至价格回升的现象，有些城市如广州还出现连夜排队购房、日光盘和夜光盘等现象。新政已经迫使开发商不得不采取降价促销的策略来应对限购、限贷等新政对市场构成的压力。”韩世同认为，但为何会出现房价没降反升呢？因为，中心城区的楼盘促销即使是大幅度降价，其价格也要远远高于郊区盘和尾货盘，加上之前成交均价较低，现在中心城区成交放大，同样会造成反向的结构性价格变化，显得似乎房价在“上涨”，实际上房价是“假涨真跌”。

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