中国社科院最新报告认为，2015城市房价将继续下滑，三四线城市房价将稳中有降。房价将以软着陆为主，不会出现整体崩盘，各级政府将密集推出救市政策。

中国媒体引述中国社科院发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2014-2015）》称，明年商品房库存积压销售困难，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。

绿皮书指出，明年房地产市场走势将出现二重分化：一是短期波动周期由衰退转向复苏，中长期波动周期仍处在衰退调整中；二是一二季度市场需求不振，开发商将以价换量，市场继续走弱。

中国住房和城乡建设部高官近期表示，2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行。2015年设保障性安居工程700万套，基本建成480万套。

2014年中国房地产市场销售的主旋律是去库存、降价和优惠，但依然年底收关结局是量价齐跌，黯然收场。品牌房企把目光投向各种房地产的新业务和新市场。

面对房地产行业日益激增的竞争压力，行业之外的新蓝海领域，成为房企争相涉足之地，必将让2015年中国的地产市场变得诡异且不平凡。

商业地产：平衡风险的好抓手

可以说从2014年开始，中国商业地产业已进入“试错、创新、模式转变”的关键时期。谁能在这3~5年间迅速找准创新方向，创建出新的模式，就会诞生出10年前的万达一样的新的行业王者。

全国标杆型房企绿地集团从2003年开始就步入了一个此前从未涉及的领域——商业地产从纯住宅到商业、办公和住宅的相互结合， 绿地集团在2012年已经基本做到了商业办公和住宅项目各占50%的比例，实现了战略的转型目标。

绿地集团借助商业地产的转型，只是诸多房企进军商业地产的典型代表。不仅犹如绿地集团这般知名房企进军商业地产，一些中小型开发商，甚至零售商也进军商业地产领域，使得商业地产处于一种快速发展的阶段，可谓百花齐放。

分析人士称，一个商业项目从前期招商到后期的运营，需要大量资源的投入，尤其在招商难度日益增加的时候，为了吸引一个品牌，开发商不仅要考虑到装修，而且还需要综合考量租赁期间的营运支出。面对这样一个庞大且复杂的系统工程，若要盘活、养活它，就必须吸收、招揽专业的人才，问题才能迎刃而解。

传统商业地产的开发模式主要以低价拿地与现金流的高周转为核心，但随着市场的不断演进，这种模式今后将难以为继。因此，过去以商铺销售驱动的现金流高周转模式将逐步走向衰亡。

一种模式退潮的背后，意味着新的主流模式的兴起。存量过剩背景下城市商业项目亟需更新迭代，以品牌深耕及精细化运营为核心的自持型商业模式将是大势所趋。

2015年，商业地产的经营时代将全面到来。这种被老牌港资开发商熟稔且一以贯之的经营法则曾一度被认为并不适用于内地，但市场这只无形的手最终还是给出了答案，商业地产终将回归“产品为王、经营能力决定资产价值”的本质属性。

旅游地产：中产阶级主流化

中国中产阶级正在快速增长，而且旅游是他们最大的热门消费之一。相比于美国和欧洲市场，中国的星级酒店数量还远远不够，因此旅游地产还有一定的增长空间。

旅游地产专评委常务副主任委员杨文斌表示，年家庭收入二十万以上，资产50万以上(2011年麦肯锡标准)中产阶级随着第三产业的发展而逐渐壮大，取代低收入阶层成为社会消费的主要群体。

据麦肯锡预测：随着十八大收入分配改革，包括科学制订最低工资标准、维护普通劳动者权益、建立居民收入与物价涨幅相挂钩的机制等措施，必将极大地促进中产阶级规模的提升……2025年中产富裕阶级将占总人口90%左右。

而据中国旅游协会公布的分析数据，10年前，低收入阶级占旅游总数的65%以上;而2013年的数据显示，中产阶级已经成为了旅游的主力军，占比在50%以上，同时，团客比重逐渐减少，自驾、自由行的比重增加也是中产阶级成为旅游主流化的表现。

中产阶级占据旅游消费者主力后，传统的走马观花“上车睡觉，下车拍照”已转变为放松身心的休闲度假旅居，特别是近年来政府颁布了一系列与带薪休假有关的法律法规以及政策文件后，人们更向往回归自然，回归慢生活，渴望呼吸清新的空气，开始寻找自己心中的净土，选择养生度假的圣地，旅居——这种远离城市喧嚣，逃离雾霾笼罩，闲看庭前花开花落，闲适之境的生活方式，也越来越受到中产阶级及家庭的青睐。

中产阶级旅居度假浪潮兴起，也使旅游地产发展走向创新化、多元化的发展模式。

旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住质量、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。

在很多业内人士的眼中，2015年旅游地产将会迎来更多新机会。

产业地产：以从未有过的势能加速繁荣

回顾2014年，少了以往的纷杂和乱象，产业地产正在以一种有序的方式完成着自我价值的实现。或“联姻”或上市，这些企业在经历了多年默默无闻的耕作之后，都以自己的产业故事打动和吸引着更多的客户、投资者与地方政府。

产业新城运营风生水起，物流地产成兵家必争，商贸物流地产变身平台整合商，形态各异的运营模式极大丰富了产业地产的生态圈。尽管酸甜苦辣、发展不一，它们的生存状态却真实反映了中国产业升级过程中的喜与悲。

从传统意义上讲，产业地产最重要的要素非土地莫属。然而2014年以来，随着国家和地方层面对于规范工业用地土地出让和园区招商优惠政策的规定接连出台，原本工业地产的政策红利正在消失。

从去年年底到今年上半年，北京、上海、湖南、杭州等地相继出台了相关工业用地集约化利用政策，推行工业用地弹性出让制度、“先租后让”等措施规定。

在各地已有政策落地的情况下，国土资源部又从中央层面对弹性出让制度、“先租后让”、差别化地价政策以及分期供地方式进行了定调，试图从过去的局部地区城市全面推广到全国。在国土资源部的力推下，《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》于9月正式实施。

对比各地的产业地产新政可以发现，以北京和上海为代表的一线城市对于工业用地产权分割政策不断收紧，并明确规定了极为苛刻的有条件的分割办法。与此同时，以武汉、青岛、杭州为代表的二三线城市却仍在放开产权分割用地限制，工业用地上物业形态也更为丰富。

公允地说，对比一线城市的产业集聚能力，中小型城市无论在企业质量还是数量上都难以与之媲美，即使将产业园区放在同一起跑线上，先天的缺陷也让这些城市难以发力。

政策环境的变化固然限制了部分产业地产商的发展空间，但正如联东集团常务副总裁梁环宇所说，工业用地新政是把双刃剑。

“一方面园区确实难做了;另一方面，行业门槛提高了，这是一个帮助行业去伪存真的过程——越好的城市土地资源越紧张，矛盾越突出，政府就越有选择余地，可以充分进行考察，最终选择那些真正管工业、做实事的园区开发商和运营商。”

原有的政策红利消失了，但是经过数年的发展壮大之后，越来越多的产业地产商开始得到国际市场上投资人的认可，产业地产迎来了“资本年”。

宏观政策的改变正从市场环境的层面促动着行业聚变，新的投资和运营主体纷纷跟进，互联网思维等新概念也在敲响产业地产的大门，行业正以从未有过的势能加速发展繁荣，而2015的产业地产春潮将更为可期。

海外地产：异军突起

今年，全国楼市面临调整期，然而房企海外开拓却不断加码。不仅大牌房企及投资机构正在加紧布局海外，普通购房者抢购海外房产的动作也不断增多。

据统计，仅是今年一季度，中国房企在海外市场的总投资额便已达到近千亿元人民币，超过了去年全年的总投资额。而全年中国跨境房地产投资额，则有望超过300亿美元。

“目前，中国房企境外投资仍处于初级阶段，投资的目的不只是短期收益，更重要的是积累经验，为未来实现国际化打下基础。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，海外经验是企业实现国际化的重要一步，因此未来中国的开发商仍会加大海外投资。

而同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国房企“出海”更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端置业客群到海外置业投资，从而在这个细分市场上获得收益。

从目前海外投资的布局来看，多集中在伦敦、纽约、加拿大温哥华等地。而据仲量联行统计，到今年为止，伦敦是最受欢迎的海外置业目的地。“伦敦楼市的逆势走俏，除了受益于海外置业的兴起之外，更得益于其自身的优势。而其中，优势的教育资源无疑是主因。”陈晟认为。

的确，近期于全球同步发售的英国伦敦项目——巴特西电站就备受关注。据悉，项目采用了最好的设计及最优的社区规划。此外，还聘请了世界级的建筑师团队，提供多功能的建造方案和规划，旨在打造一个令人向往的生活、旅游和经商之地。

房地产企业的海外投资则会削弱境内房企的住房市场供给。海外置业与投资将极大抑制中国的高端住房市场需求，预计世界经济对中国住房市场的影响总体是负面的，尤其是一二线城市的高端住房市场将承受较大的冲击。

同时，随着前期出海的房企尝到甜头，及美国、澳大利亚等市场楼市稳步复苏，2015年品牌房企出海将有更大的动作，或许会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。

在2015年，各个国内上市房企兜售海外房地产的广告将可能比比皆是了。

智慧社区：渗透到居民生活的各个方面

2014年，中国房地产行业结束十年“黄金时代”迈入“白银时代”，大型全国性房企、小型区域类房企均将目光聚焦至能带来持续增长的“社区”上。社区居民服务成为房地产企业发展的下一站。

回望2014年，全国大型房地产开发商，如万科、绿地、花样年等高调“掘金”社区，中小型房企亦是不甘示弱向社区发力。在国家推动智慧城市建设背景下，房企更多地钟情于智慧社区的打造。

“智慧社区”是“智慧城市”的一个“细胞”，它将是一个以人为本的智能管理系统，有望使人们的工作和生活更加便捷、舒适、高效。房地产企业对智慧社区的关注无可厚非，在全国智慧城市建设的热潮下，智慧社区作为智慧城市发展的组成部分，关注度将越来越高。

“智慧社区”是社区管理的新理念。所谓“智慧社区”，以通信网络建设为基础，利用物联网、云计算、互联网等新一代信息技术的集成应用，为社区居民提供一个安全、舒适、便利的智慧化生活环境，形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态的社区。通过智慧社区建设，一种较之以往更为高效便利的生活，正在大踏步向我们走来。

从智慧社区外部看，如智慧社区门禁。智慧社区门禁系统通过无线射频技术，迅速抓取出入人员和车辆的图像，并实现智能化管理，达到人过留影、车过留牌、进出留痕的目的。杭州博联智芯科技有限公司推出的妙兜智能钥匙就是一款通过手机APP就可以实现智能管理出入的应用系统，目前已经在杭州多个小区、大学进行使用。

从智慧社区家庭内部看，各种通讯设备、娱乐设备、家用电器、照明设备、保安(监控)装置及水电气热表等连成网络，通过多功能智能控制器、互联网和物联网络可实现远程控制。

浙江省智慧社区产业联盟理事长徐昌国表示，“社区的主要构成对象是住宅与家庭，因此智慧社区的应用主要围绕着居民日常生活展开。”智慧社区的应用，即将渗透到居民生活的各个方面。

在房地产“白银时代”，行业已经开始进入从开发为主到服务为主的阶段，通过新技术运用，房企开始打造一种可以带来持续收入的“生态系统”和智能社区。

 

养老地产：任重而道远

“老有所依，老有所养”是人类永恒的课题。今后20年，我国将年均增加1000万老年人口；随着我国人口老龄化速度的加快，政府相关部门在加大扶持养老的同时，养老产业广阔市场吸引了包括万科、远洋等房企的参与。

随着人们生活水平的提高，对住宅的环境和配套有一定的追求，以及由于独生子女政策的普遍执行、城乡家庭养老条件的缺失、养老床位因区域之间、城乡之间发展不平衡，既存在“一床难求”，也存在“床位闲置”的现象，传统的养老方式正面临着空前的挑战。

从目前的市场情况来看，养老地产的软件服务还比较欠缺，鲜有开发商足够深入了解老年人的需求，提供尽善尽美的养老服务。但从市场走势来看，还是十分乐观的。

近年来，社会对“养老”问题给予了更多关注，研发出多种高科技的服务形式。退休年龄延迟引发的争议也正在催生公众对养老问题的担忧，开发商正在试图从这种群体性焦虑中寻找下一块蛋糕。

做养老地产就是要满足老年人的需求。它与传统地产不同，养老地产的核心在于服务，如何在养老地产中立足，靠的是企业的专业能力。

首先，分阶段看，55岁-65岁，是一个保健型的群体，65岁-75岁，可能是一个护理型的群体，75岁以上，可能是一个深度护理型的群体，不同阶段需要的服务不一样，那么你应该提供的产品就应该不同。

其次，养老地产的投资回收期比较长，投资回报率比较低，但实际上，你的产品设计的好，它可以实现一个比较好的资金平衡，那么整个项目可以实行一个自循环良性的，但如果做的不好，就比如现在很多企业来做养老地产觉得很难，是因为没有做好产品策划和资金的平衡，所以他觉得做着很难，前期投入很大，回报很长。

总的来说，所有的问题是和企业的专业能力有关的，如果企业的专业能力不够，就算给你一百个亿做你都会做的很亏。但是专业能力强的企业，他开发的养老地产一定是具有很强的盈利能力的，更是供不应求的。

业内普遍态度偏向乐观，认为养老地产会是2015年的一个新利润增长点现象，大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，更多的开发商也跃跃欲试。

贵州大学房地产研究所所长郭峰表示，再过五年、十年、二十年，绝大多数的老年人都会到专业的养老机构里面去。除了社会最低收入的那些人是需要靠政府、靠社会公益来解决养老问题的外，剩下还有80%-90%的人一定会选择住进更专业的养老院，也就是我们讲的养老地产——带有一定盈利性质的养老院。

 

物流地产：想说爱你不容易

一次次物流大战背后，人们看到的是物流地产的租金和售价的快速上升。

而从严格意义上，物流地产属于工业地产的范畴，主要指投资商开发的物流设施，如物流仓库、配送中心、物流园区等不动产载体，而投资商可以是房地产开发商、物流商，也可以是专业投资商。

在2003年，美国最早的物流地产公司普洛斯携“物流地产”概念进入中国时，对于“物流”这样一个重在动态运输、分配的产业为何会与“地产”扯上关系，许多中国人还懵懂不解。然而在十多年后的今天，谁也没有料到，这个曾经称之为边缘的地产类别，如今已被包括富力、金地、绿地、合生、招商、苏宁置业等众多传统住宅开发商展开试水。

就在2014年3月，万科总裁毛大庆对外称，万科新十年的定位是城市配套服务商，万科要坚定地做城市配套服务商，会衍生出很多新的服务品类，包括养老品类、商业品类、物流、仓储、教育、文娱等等。

而在5月16日，物流地产就迎来了这位“贵客”，北京万科联手廊坊国土土地开发建设投资有限公司签署合作协议，宣布正式进军物流地产。物流对于万科，已经不是做与不做的问题，而是如何做成标杆样本。

随着电商不断涌现、物流设施供不应求、国家出台有关物流仓储用地使用政策等因素，造成了传统房地产开发商跃跃欲试进驻这一新鲜领域的原动力。相比制造商、零售商和第三方物流企业自建物流地产项目相比，房地产商拥有土地资源，地产项目的规划设计、建设以及资源的整合等诸多优势。

不过，在物流市场需求一路高歌猛进的态势下，传统房企跨界开发物流地产，依然面临着城市土地资源的不断紧缩、物流用地进入门槛提高、拿地难、地价高的问题。

2013年中国电子商务市场交易额突破10万亿元，同比增长24.9%。2017年，预计交易额将突破24.2万亿元。电商行业对仓储物流的需求持续增加，势必带动电商仓储物流市场的增长。

从全国范围来看，仓库整体量大，但高标准、适应未来发展的仓储设施相对过低，具有全国布局能力的仓储物流体系欠缺，物流成为制约电商发展的线下难题。

但这个地产细分行业对于国内的个人投资者而言几乎无法参与和涉及，仅仅能够满足于投资型的企业级大客户。

地产金融P2P：别被收益率迷了眼

在房地产领域，营销之争的主战场已经不在简单的“特价房”，P2P金融成为房产营销的利器。

继平安通过旗下平安好房涉足房地产，率先提出互联网金融与房地产结合的颠覆理念之后，传统网媒也开始“触金”，链家、我爱我家、世联地产等中介行业也凭借其雄厚的线下资源欲进军互联网房地产金融。

P2P作为新兴的融资方式，其资金发展规模不容小觑。据网贷之家报告显示：今年上半年P2P网贷行业成交量为818.37亿元，网贷贷款余额476.61亿元，平均综合利率为20.17%，平均期限为4.75个月；截至今年上半年，共有1184家P2P网贷平台，借款人为18.9万人，投资人44.36万人。

房地产历来是资金沉积的重地，但随着贷款、融资渠道越来越严苛，房地产已经成为最有钱也最缺钱的行业。

和曾经的黄金时代相比，房价快速增长的年代已经过去，缺钱将成为地产行业的常态。在这样的背景下，加快房地产开发流程、加快去化成为房企生死存亡的关键点。

近几年，传统地产开发商不断出现与互联网、互联网金融的诸多“亲密”合作，“地产+互联网+金融理财”跨界模式将会在未来房地产行业形成一种新趋势。

甚至有业内人士预测，随着互联网、互联网金融的飞速发展，地产这一传统行业的融资、运营、销售等也将被打上O2O、P2P等一系列印记，并由此遭遇革命式的颠覆。

但对于个人房产投资者们而言，没有了产权所有的保证，从房产财商的角度分析来看，投资者们是在做众筹经营公司，所承担的是企业经营风险，这也与投资风险完全不同。

有分析认为，P2P不是投资收益，而是赚取利润的经营行为，但自己却完全没有资金的监督权、支配和控制权、及所属产权保障。

停车场运营地产：包赚不赔的生意

近日，北京市发改委等多个部门联合出台《关于鼓励社会资本参与机动车停车设施建设的意见》，鼓励单位及个人通过租赁、合作等方式，投资、建设和经营停车设施。此外，该意见还明确提出，为了解决本市停车难问题，将充分利用行政办公区自有空间建设停车设施。

此次出台的意见中，明确将通过四种有效途径，加快本市停车场建设，以解决停车难、缓解交通拥堵问题，包括鼓励对公共设施地下空间的利用，将根据自有用地、公共用地、其他用地等不同类型，分别明确不同供地方式；以及创新投融资模式等。

北京市将重点支持四个地方的停车场建设，包括中心城区的三甲医院、行政功能聚集区、居住区，以及世界文化遗产等区域的公益性停车场，政府资金补助比例，将不超过项目总投资30%。

值得注意的是，对于行政功能聚集区和胡同停车难的解决措施，此次出台的意见强调，将充分利用行政办公区自有空间建设停车设施，利用边角地建设简易机械式的停车场，利用周边公共设施、城市绿地的地下空间，科学合理建设立体化停车场。

此次意见的出台意味着，未来建停车场的投资融资方式，将有重要改变。意见提出，对于公益性停车设施，将按照“政府出地、市场出资”的公私合作模式，吸引投资人参与。这一合作模式，参考以往一般的基础设施项目，企业的特许经营期一般不超过30年，内部收益率一般不超过8%。

根据价格主管部门确定的收费标准和停车场利用率等指标，测算投资人收益水平。当收益水平高于约定收益，高出的部分，将由区、县政府统筹；当收益水平低于约定收益，将由区、县政府给予支持。

此外，针对其他非公益性质的停车设施，北京市将采取完全市场化的方式建设，鼓励单位和个人通过租赁、合作、建设—经营—移交（BOT）等方式，投资、建设和经营停车设施。

所谓的“建设—经营—移交（BOT）”模式，即政府部门就基础设施项目与投资企业签订特许权协议，授予签约企业承担该项目的投资、融资、建设和维护。

在协议规定的特许期限内，准许企业通过向用户收取费用等方式，以清偿贷款，回收投资并赚取利润。特许期满，签约方企业将该基础设施无偿或有偿移交给政府部门。

一个设计合理、泊位充足、拥有良好管理的停车场能为购物中心带来更多的人流及商机。除了停车收费之外，可为购物中心增加收益的停车场寄生业态，也在蓬勃发展。但同样，该类地产是针对企业类客户的备选投资方向，而对于个人房地产投资们而言，显得太小众了。