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以上数据仅供参考

随着传统楼市销售旺季“金九银十”的来临，8月开发商推盘速度略有加快，不过上海楼市僵局还在继续，目前多数楼盘价格也尚未出现松动迹象，买卖双方深陷博弈中，为“金九银十”蒙上阴影。由于国家宏观政策的不放松，限购限贷的从紧，导致一、二手房的成交量或将走低，此外外围区域出现一二手房价格倒挂的局面，就整体来看，二手房市场的“金九银十”或无法预期而至。

38楼盘抢滩 优惠盘现不到一成

尽管业内分析回暖可能性不大，但开发商的确在着手准备“金九”。9月新开楼盘38个，相比8月有明显增加，不过比去年同期仍略有减少。由于此前单价1.5万－2万/平方米之间的“刚需盘”销路不错，因此“金九银十”期间由他们唱主角的可能性很大。

与想象中的新盘扎堆推出不同，数据显示，9月即将开盘的38个楼盘中，仅有3个楼盘明确开盘时会有优惠措施，所占比例不到一成。明确优惠的三个楼盘为：绿地蔷薇九里、都荟豪庭以及盘古天地。其中优惠幅度最大的为盘古天地，办理VIP卡后最高可优惠15万元。从推盘量的回升可以看出，不少开发商已经着手在为即将到来的“金九银十”做准备。不过受到楼市房产新政的影响，与去年9月43个项目开盘，还是略有减少。

在9月即将上市的38个楼盘中，有29个位于外环外，即便是外环外，楼盘的报价也参差不齐，其中最低的富兴华庭，均价约为11000元/平方米。报价最高的绿城玉兰花园，均价达到了43000－46000元/平方米。

德佑地产研究中心主任陆骑麟强调，在购房者降价预期日渐增强的情况下，开发商却没有对价格做出调整，使得市场陷入僵局，或出现“金九不金”的局面。

值得注意的是中国评论网，近期部分开发商出于自身运营角度，开始调低价格。如更多开发商响应的话，这一现象也将从一手新房波及二手房。从汉宇地产分行反馈信息表显示，上海已有多个板块出现了一二手房价格倒挂现象，主要集中在外环线附近区域，如宝山的顾村、月浦板块，青浦的新城板块，均出现了一手房价格低于周边二手房。

如今大多数开发商上半年业绩出现下滑，即使身经百战，也无法支撑持久战的压力。800万平方米以上的商品住宅供应存量，促销降价似乎已迫在眉睫。预计未来上海将上演一股降价潮，“主动降价”已是支撑市场回暖的唯一动力。

也有认为大幅降价将在二三线城市限购之后。中房信研究总监薛建雄表示，如果下半年对这些二三线城市实施限购等严厉政策的话，对于开发企业的打击将是沉重的。届时，在一二线城市成交量双双走低的销售压力下中国社会问题研究院，开发商会加大新房供应，或将通过降价来以价换量。

2万元的“刚需房”仍将唱主角

9月即将开盘的38个楼盘中，目前已有19个楼盘报价，值得注意的是，19个楼盘中近半数报价不到2万远/平方米。 报价不足2万元/平方米楼盘均位于嘉定、松江、奉贤等区域。

尽管整体市场未必回暖，但是也有市场人士预计，单价在1.5万-2万元/平方米之间的“刚需房”依然会销路不错。数据显示，今年1－7月，90平方米以下的小户型成交面积与去年同期相比增加了17%。此外，今年1－7月间上海小户型成交量自2月开始呈逐月递增的态势。从近期宝山、嘉定等区推出的单价1.5万元左右/平方米的新盘销售火爆情况来看，低总价的刚需房在“金九”应该还会有所作为。

但是反观中高端物业社会保障研究生，就不那么乐观了，因为理论上他们的主要客户都是限购对象。陈先生手上已有4套物业，前段时间他主动找到中介，明确表示还想买一套静安豪景的物业，他觉得市中心物业稀缺性强，且保值度高，故想要购入长期持有作投资，但是他手上已经有多套房子，受到政策的阻拦，他已经无法再购房，也只能作罢。

陈先生并非“孤例”，8月中高端物业的二手房成交普遍遭遇了“滑铁卢”，记者从位于陆家嘴、静安、原卢湾等中心区域的上海中原门店了解到，8月上旬的中高端物业二手成交量与7月同期相比萎缩近6成，此外由于房东对于市中心区域的看好，故降价议价空间较少，目前约5%左右，对于中高端物业而言，传统意义上的“金九银十”恐难现。

陆家嘴板块主要客户群为公司高管，同时也不乏一些外地实力客户。据上海中原陆家嘴分行经理高成龙介绍，板块8月上旬二手房成交很低迷，比7月同期二手成交量少了60%左右，主要是受到“沪四条”的影响，客户观望再起，特别是补税叫停的政策，把许多外地籍客户挡在了门外，无法购房。

而上海中原静安豪景分行经理乐斐也表示，8月至今区域二手房成交量不太理想，和7月同期相比也少了大概5成左右，上门客户和来电客户也大幅减少。但是新的客户却很少，新客户的增长跟不上消化的速度，这样一来，成交量也就自然上不去了。“现在客户大多都在观望，而且限购对区域内的客户影响也较大，大概阻碍了70%左右的客户购房，因为到这里购置中高端物业的客户大多手里都有几套房。”

“金九”购房指南

9月份，将有多个以往热销楼盘加推新房源，如位于闸北大宁板块的慧芝湖花园，嘉定江桥板块的金鼎香樟苑，青浦朱家角板块的中信泰富朱家角等。汉宇市场地产研究部认为，“刚需客”和改善型购房客还是可以在外环和内外环淘到性价比好的楼盘的。

年轻刚需客

可以关注外环线附近，近轨交的楼盘，如嘉定江桥板块、浦东周康板块，青浦朱家角板块等，这些区域紧邻外环线，公交、轨交也较为发达，板块内商业即使无法与徐家汇、陆家嘴商圈媲美，但因其都是百年老镇，新老商业融合，也极具特色，足以满足周边居民的日常需求。另外次新房云集、年轻人较多，是这些板块的共同特点。目前板块内主力户型以70－100平方米的一房和两房为主社会研究方法，单价区间在13000－20000元/平方米，总价为150万－250万元。如位于周康板块的中海御景熙岸，该楼盘主推89平方米以下的精装修三房，性价比较高，深受年轻小白领的青睐。

改善型客户

可以关注内外环间区域，如闸北大宁、不夜城板块，浦东高行、花木、北蔡板块等，预计9、10月将有近17万平方米的房源上市。这些区域周边主干道路较多，交通出行相当便利，周边配套也比较成熟，教育资源丰富。部分房源，依树伴湖，景观独好。另外，这些区域的楼盘多数出于名企手笔，楼盘自身价值、品质突出。板块内户型基本以90－150平方米的两房、三房为主，总价为400万－600万元/套，深受有经济基础的改善型置业者青睐。位于浦东中外环间的“仁恒森兰雅苑”，该楼盘坐落于20万平方米的森兰绿地内，面积区间为90－200平方米，主力户型以大户型为主。精装修房源，预计售价在45000元/平方米。

■ 观点

金九银十难再续

◆知名房地产评论人顾海波：今年楼市一线城市金九银十难再续。二三城市可能由于限够购令的不同步、不系统会出现所谓的“赶末班车”现象，但空间不会太大。事实上中国楼市已经连续5年没有“金九银十”了。 5年多来除了2008年以外，其他几年都是由于上半年房价上升过快或成交量过大而造成9、10月份短暂的消费 “断层”（尤其是2008年、2009年以后楼市的风险日益积聚），这是一个十分正常的现象，淡季不淡、旺季不旺可能也是中国楼市今后几年的常态。

◆汉宇地产市场分析师张佳浩：目前不仅是开发商目前比较难熬，不少购房者也同样面临限购限贷的困扰。 “由于对楼市未来走向的不确定性存在，在这个过程中，房企再降价，再搞推盘活动，也很难从根本上缓解这种压力。预计今年‘金九银十’的成交难以出现井喷行情。 ”

◆上海中原地产副总经理陈宇珏：开发商货源全面地推盘，首先是为了尽快去化房源变现，有了现金流才能抓住目前土地市场的机会，低价获取开发资源；其次，国家政策的从严，使得市场购买力逐渐变弱，因而开发商要尽快去化房源，换取可操作的现金流。所以，一手房整体供应量在近期出现了明显的增长。不过，随着7月底上海市出台“新沪四条”，近日住建部二三线城市限购5大标准的公布，国家调控力度进一步加强，因而可购房者的数量又得到进一步的抑制，房地产市场走入观望期，成交量还是会出现下降的趋势。

◆同策房地产研究部总监张宏伟：随着政策调控常态化，申城楼市正面对前所未有的新形势。去年政策和市场面都有一些不确定因素，导致调控政策频出但房价却依然呈现“越调越高”态势；而今年，政府不断强调政策面不会放松，楼市的各方博弈仍在继续，‘金九银十’可能迎来量增价稳的局面。 ”

媳妇要卖房买房“求安稳”

以小换大、已远换近、为孩子觅“学区房”……这些是置换型购房需求者的传统目的。而随着《婚姻法》新司法解释的出炉，一种颇显另类的“置换需求”悄然出现。

王小姐与丈夫目前合住在公婆名下一套两居室的老公房里。“这套房子是婆家在我们结婚前买的，产证上只有公公和婆婆的名字。婚姻法新解释出来后，作为女方来说，虽然现在相处很融洽，但对自己未来的权益保障心里多少还是有些疙瘩。”王小姐告诉记者。不过，王小姐觉得直接要求“加名字”显得比较唐突。“原本就考虑到今后有了孩子要换房，现在跟老公商量下来计划可以稍稍提前。”王小姐表示，置换房产过程中自己也会拿出一部分积蓄作为首付，而房贷今后由夫妻俩共同偿还。

记者注意到，在婚姻法新司法解释出台后，有不少网友也有与王小姐类似的想法。不过在实际操作中，由于一些网友目前手头的房子还未满5年，立即置换需要支付不菲的交易成本。“还有几个月时间房子就满五年了，我们商量下来决定先‘缓一缓’，估计房价短期也不会大涨，到时候说不定还能捡到‘便宜货’。”网友“Candyman”表示。

记者从部分中介机构了解到，近期置换型购房需求有所抬头，但由于《婚姻法》新司法解释出台时间尚短，诸如此类想换房的情况还不是非常多，显得比较“另类”。机构最新数据显示，在置换需求集中的杨浦东外滩板块，7、8月间置换型买家占比达70%－80%。

据21世纪不动产上海锐丰宁武分行经理张成介绍，近期新增入市的置换型买家，主要为打算在10、11月间结婚的婚房需求人群。因迫于时间限制，他们纷纷选择在临近“金九银十”期间开始购房，对小区房龄和房源品质有较多要求，购置方式主要为将父母原有住房售出、然后新购1大1小两套房，分别供自己婚后和父母日后居 (责任编辑：佚名)