虽然上市房企存货积压已高达万亿，但在调控压力下，银行仍然在进一步收紧房贷。

中国地产大佬们正在面临一次重大抉择。在越来越严格的地产调控背景下，楼市成交量正在大幅度的萎缩，而2009年以来持续升温的房地产开发投资现在却等着变现。是主动降价以换取销售业绩，还是再观望、再试水慢慢卖房？开发商心中充满着煎熬。

但无论怎样，市场会最终迫使大佬们结束心中的纠结。据Wind资讯数据，截至一季度末，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%；环比2010年报显示的合计数据，也增长了9.07%。诸多业内人士表示，4月销售进一步放缓加上新增供应，预计上述136家房企的存货继续攀升在万亿左右。

存量房已经饱和

根据Wind资讯数据，招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比分别增长28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。四大房企存货合计金额占136家房地产上市公司总存货的37.6%。有专业人士按2010年的销售数据静态地计算认为，四大房企要消化这些存量，将分别需要35.51个月、32个月、35.69个月和42.48个月。

与存货上升相对应的是，上市房企销售显著放缓。Wind数据显示，剔除ST公司后，2011年一季度113家房企共实现营业总收入546.46亿元，较去年同期的574.39亿元下滑4.86%。

不仅如此，房地产企业推迟开盘已成为今年楼市的集体行为。北京计划在2月份入市的19个项目中，最终开盘的只有4个，3月份也只有13个项目开盘，大量待开楼盘仍按兵不动，直接导致一季度北京新建商品住宅供应量同比减少了54.3%，但楼市存货金额则大幅上涨。

为何开发商们价格暗松依然难以刺激成交量的回升？社科院近期一则报告或许给出了答案。据社科院5月5日发布的“2011年房地产蓝皮书”介绍，2000年至2010年十年间，我国城镇累计新增商品住房面积43.26亿平米，新增套数在4300万套左右。截至2010年末，全国城镇存量住宅建筑面积大约在145亿平米。从2008年开始，我国城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数，加上存量房，整体户均住房已经达到或者超过了一套。这意味着，从全国来看，存量房基本达到饱和。

不过，北大公共经济研究中心研究员韩世同(博客)认为，全国存量房基本饱和对房地产市场意义不大。“具体区域具体分析才有实际意义。”

成交低迷库存积压将加剧

房企库存如此之高，为何房企依然没有大规模的降价促销动作？是房企资金依然充足吗？中国房地产信息集团对4月底公布一季度报告的63家A股上市房企的负债情况数据分析显示中国评论网，目前房企净负债率水平达到64%，是2007年一季度以来的峰值。

“成交速度普遍放缓，随着新增供应的不断上市，行业的存货压力将进一步上升，万科会继续坚持快速销售的策略。”万科董秘谭华杰近日表示，虽然万科前4月存货约达到1500亿，但截至1季度末，万科各类存货中，现房占比仅3.10%，环比2010年底的4%又有下降，显示万科去化率跑赢大市。

虽然具体到某个房企的现房存货压力究竟是多少，房企冷暖自知。诸多业内人士认为，若成交量持续低迷，房企库存还将增加，因为从去年至今口水楼市，开发商投资增速并没减少。按国家统计局公布的数据，今年一季度，地产投资增速超过30%。一般房地产开发，从拿地到销售，有1年到2年的时间，按此计算淮安网上楼市，到明年此时，供应量会保持30%的增速。如果成交量保持目前的低迷，积累的库存将会越来越多。

更不妙的是，购房需求可能会被进一步被遏制。浙江当地媒体昨日披露，四大行中除工行之外，建行、中行、农行浙江省分行日前首套房贷首付已上调至四成中国楼市资讯，利率为基准利率上浮5%-10%。

楼市已是假涨真跌？

房企去库存压力不言而喻，但问题是，即便是房价进入下行通道，就一定能带来成交量的回升吗？